你層樓識生金蛋？45歲揸20萬現金「Dry到爆」 執靚估價隨時賺更多｜諗sir
（二）鰂魚涌三房自住，50年樓齡，太太名，估值約1,000萬元，本人按揭剩460萬元，每月供款約16,000元；
（三）石硤尾一房250平方呎媽媽自住，40年樓齡，本人名，無按揭在身，估值約360萬元；
（四）新買鰂魚涌一房300平方呎，60年樓齡，媽媽名，太太按揭200萬元，須每月供款9,000元，市值約350萬元；
（五）現金約20萬元，每月家庭只能儲蓄10,000元；
（六）閣下的C餐沒有槓桿下投入50萬元；保費融資30萬元，股票20萬元。
媽媽會由石硤尾搬到鰂魚涌一房住方便照顧，決定是把石硤尾一房出租，月收10,000元；還是賣出360萬元，改買債券及C餐? 考慮到未來要計劃小朋友出國讀大學，應如何部署呢？
撰文：諗sir｜ 圖片：unsplash
讀者收入不錯；惟支出亦大，勸讀者盡早作出妥當財務安排。
其中一樣沒有優化資產的是，將樓價賺幅套現出來；第二樣是沒有用技巧去提升單位估價，讓閣下的單位估價去跑贏同類。
執靚估價賺價多
確實有方法，可將樓宇估價疊起而跑贏同類型單位，例如31、32、33、34樓逐層估價的。因此只要物業的估價靚，價賣便依估價話事。
除估價方面可以執靚些外，亦可在今次加按拿回贈前，計劃好下次如何做，賺到的現金數目，可相差成筆首期。
至於讀者45歲人，僅20萬元現金在手，都好dry下。最大問題是資產佔比最大的鰂魚涌三房，由於有50年樓齡，無法拉長30年按揭供款。
假設1,000萬元按六成，即600萬元，讀者照計可多按1,000×60%-460＝130萬元，不過因盡拉只可20年還款（因50年樓齡），因此讀者加太太月入75,000元也不夠借。
以讀者工資盡借，可套現75,000÷10,000x 50%x2.59*＝971萬元。
假如筆者是黃生，會趁45歲借貸力遠算高時，賣走鰂魚涌三房，套1,000-460＝530萬元。
另外，石硤尾物業賣走，套現360萬元，共套回890萬元。此890萬元，用太太名付10%首期買入將軍澳兩房，放租16,000至17,000元，自己補貼5,000元，又可以租港島區新樓。
買完樓之後尚有700萬至800萬元，不妨投入滙豐銀行直債，年收息6厘；或者參考筆者提供的收息倉，買入港資地產商加大保險公司。投入550萬元年收息10.4厘，本金穩步上升。
以800萬元當中550萬元去收息，年收30萬元，夠讀者租鰂魚涌樓之餘，又可收25,000元月息，安心些照顧阿媽。他日移民，直債可輕易跟身去外國的，毋須沽出。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
