估價腳仔軟！銀行集體調低估價自保：移民平讓、豪宅筍盤拉隊回歸！

撰文：經一編輯部｜ 圖片：中新社

H按創逾11個月新高

香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）今日升至0.2厘，連升6個交易日，創逾11個月新高。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，雖然近期HIBOR有所上升，但相信對選用Ｈ按計劃之供款人士影響輕微。

假設以每貸款額500萬元、還款期為28年計算，若以今日（12月6日）HIBOR及拆息按揭計劃H+1.3%，與今年一個月HIBOR最低位0.06厘及Ｈ按計劃H+1.3%作比較，兩者實際息率分別為1.5厘及1.36厘，相差13點子，每月供款由$17,902上升至$18,233，即相差$331或1.8%。

如與H按計劃封頂息率2.5厘作比較，今日按息仍低100點子，每月供款少$2,474或11.9%，相比之下，供樓人士比封頂息率或P按按息仍能節省更多利息。

曹德明預期，拆息於明年第一季前大機會維持於0.4厘以下水平。由於實際供款影響輕微，H按計劃仍有一定吸引力，料選用H按的比例仍維持高水平。如未來拆息持續大幅上升，及至封頂息率2.5厘，不排除部份置業人士或考慮選用定息按揭以鎖定息率。

估價指數連跌後止跌

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，較早前美國縮減買債後第二周，銀行繼續調低估價自保，上周中原估價指數(主要銀行)CVI跌穿30點。預示樓價高位回軟未結束，但樓價掉頭向下的信號尚未確認。

直至本周中原估價指數(主要銀行)CVI最新報32.14點，較上周回升2.26點，意味銀行並非睇淡樓市，預示樓價不會掉頭轉跌。

事實上，指數連續4周在30點上下反覆，預示樓價調整輕微，繼續於高位爭持。指數尚未反映新冠變種病毒出現的影響，需密切關注未來數周CVI走勢。

至於12月中旬美國聯儲局會議可能提前結束買債，對銀行按揭取態的影響將於12月下旬公佈的CVl才開始反映。屆時CVl的動向，可以預告2022年本地樓價走勢。

裕東苑移民盤430萬平賣

中原地產朱偉雄表示，分行新近促成東涌裕東苑A座極高層12室成交，實用面積530平方呎，兩房間隔，居二市場叫價480萬元。

該裕東苑單位6月開始放盤，業主因為移民，遂增加議價空間，最終累減50萬元，以430萬元平價沽出，折合實用呎價8,113元，同類單位市價約460至500萬元。

代理指，買家為區內分支家庭，鍾情裕東苑鄰近港鐵站及商場，位置方便，上址屬高層，開揚光猛，而且樓價吸引，迅速購入上車。原業主則於1997年以79.02萬元綠表形式買入單位，自住24年轉售，帳面獲利350.98萬元，單位期內升值4.4倍。

君臨天下低估價12%易手

中原地產胡鴻洲表示，分行最新促成一宗君臨天下成交，單位為1座高層E室，實用面積818平方呎，建築面積1057平方呎，兩房套房間隔，另設儲物房，享向北開揚園景，最初以2,800萬元放售，現以2490萬元連租約沽出，折合實用呎價30440元。

代理指，新買家為外區客，看好九龍站未來升值潛力，雖然上址現時租金比市值低，但業主願意大幅降價，造價比銀行估價的2820萬元低約12%，確實吸引，遂決定入市作長線投資用途。

據了解，原業主則於2009年以1562萬元一手買入單位，持貨12年一直作投資收租之用，現轉手賬面獲利928萬元離場，單位升值59%。

新都城移民盤賺兩倍

美聯物業黃少明表示，新都城本月錄得逾14宗成交，較上月同期約6宗大幅上升逾倍。

該行剛促成新都城二期一個363實呎移民盤，用家斥698.8萬元意頭價入市，2009年貨升值逾2倍。

該促成的新都城二期為3座中層C室單位，實用面積約363呎，建築面積515呎，為兩房間格，獲同區用家垂青，單位質素不俗，原業主因移民，故見買家具誠意，故議價後以698.8萬元成交，折合實用呎價約為19,251元，建築呎價約為13,569元。

原業主於2009年9月份以218萬元購入上述物業，是次轉手帳面獲利約480.8萬元，物業升值約221%。

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