代理未必同你講 買日本樓 4個風險要知

撰文：MoneySmart

風險1：空宅數目較家庭數目多

日本總務省每5年會公布全國住宅空置率一次，對上一次於2013年，當時日本全國住宅數量共6,063萬戶，但家庭數目只有5,245萬戶，空置房達818萬伙。據日本野村總研預測，今年的日本房屋空置率料超過1千萬家。（思考：在大量老舊空屋無人問津，新樓年年落成專吸日本人租客的情況下，大家有信心可成功租出自己的二手單位嗎？）

風險2：少子化人口老化趨嚴重

日本人的出生率於2016年已很低，只有1.44，但據日本厚生勞動省於2018年6月初公布，去年的出生率更跌0.01點，達1.43。在47個都道府縣中，出生率最低的是東京都。2017年的日本出生人數約95萬，按年跌3萬，屬有統計以來最低紀錄。同年死亡人數為134萬，按年增逾3萬人，屬戰後最高紀錄。（思考：日本人口減少，這豈不是在日本買樓後，很易租不出去？想成功租出單位，介紹大家置業的代理又有甚麼好建議呢？）

風險3：中港台韓業主惡性競爭

日本上星期終實施民宿法，規管Airbnb經營。新例下，民宿每年只可以開業180天，部分地區如中野及新宿，更只許於週六及日營業。大阪雖可全年經營，但卻禁止道路不足4米寬的區域經營。京都則只容許民宿於每年的1月到3月中營業。另外，在日本置業後，業主每年均要交類近差餉的「固都稅」，及涉及每年租金收入的「所得稅」。

（思考：當一眾中國、香港、台灣、南韓的業主因為民宿法，齊放棄將單位租予遊客，轉租予日本人，這會否拖低日本樓市的整體租金，影響租回報？業主間會變成惡性競爭嗎？）

風險4：勿忘311地震後有屋被封

日本是一個地震國家。不要忘記311地震後，因為福島核事故，不少住房因位處核福射區而被迫廢棄。或許地產代理會向大家表示，大家所購買的保險，均會賠償地震對單位所造成的損失，但需注意，單位維修時間愈久，帶來的租金損失則愈大。（思考：如果業主是退休長者，或十分依賴日本物業所帶來的租金收入，哪萬一在震後沒有租金收入兼需額外支付維修費的情況下，大家有能力應付嗎？）

買日本樓 要學識如何出售止蝕

日本樓即使有多平，只要沒有回報，就是一個錯誤的投資。情況如同不少香港人購買一些商場劏舖一樣，這些舖位入場費雖低，但不少業主在購入後，有人可以一年也租不出，卻要依時交管理費。所以，當各位打算購買日本樓時，應需考慮東京奧運過後，個人對日本樓市的看法。

在世上，沒有生意永賺不蝕，故買日本樓，亦需做好退市準備，除需知道如何買，更要知道如何賣，賣之時需否繳稅。不然，最終賺回來的，亦會因為出售單位而令利潤大減。