樓市今年累跌4% 耶倫再上場樓價必歷史重演下跌？來年樓市或明升暗跌｜胡說樓市

撰文：胡說樓市｜圖片：胡說樓市、istock

美國經濟如今有多水深火熱？10月份當地失業人數逾1,100萬人，數字遠遠超過2008年金融海嘯，而新增工作職位則持續減少，美國已有300萬業主或因斷供面對被銀行收樓。

拜登努力籌組財金班子，為再度走下坡的經濟力挽狂欄。聯邦儲備局前主席耶倫（Janet Yellen），一如預期獲提名為財政部長，若獲參議院通過，她將成為首位執掌財政部的女性。

「鴿派」的耶倫延續了前聯儲局主席伯南克的量化寬鬆政策（QE），是貨幣政策的信徒，料有利美息續低企。她臨危受命的首要任務就是擺平各黨，令國會接受並通過新一輪經濟救助方案，以緩和嚴峻失業問題。換言之，美國政府將再大花金錢，財赤勢再創新高，美息處於0至0.25%至少維持多數年。

沙盤推演下，由於美國勢再大量舉債，明年美元跌勢似乎已成定局。另一方面，香港差餉物業估價署10月樓價指數按月微跌0.5%至380.9。今年首十個月該指數累積升幅收窄至僅0.45%，若與去年5月歷史高位396.9點比較，樓價累跌4.03%。

香港樓市愈近年結，走勢愈弱。如果明年美國財金政策擺出鴿派姿態，美息又低企，對港樓又何啟示？美元大貶是否令本地樓價變吸引而向上？

何必偏偏選中她？

如何收拾美國經濟衰退這個爛攤子？其實，耶倫接受這個燙手山芋背後已早有盤算。她是美國數一數二有資歷、有歷練的經濟學者，專攻勞工經濟，即處理失業問題。

她出任過聯儲局主席，對管理市場期望早有經驗。若她順利成為財長，將有利財政部與聯儲局好好合作改善經濟。在政治上，耶倫算是德高望重，於兩黨都有說服力，料由共和黨主導的參議院通過她任命機會大。

簡言之，若在耶倫領軍下，有更多利好經濟及樓市政策，避免樓市斷供潮。加上她關注失業，她在聯儲局時最佳的政績，或是令美國失業率降至數十年以來的低點，有市場人士認為，這反被其後上場的美國總統特朗普邀了功。

美元大弱勢已成

其實，前美國儲局主席伯南克及耶倫所推的QE政策，一直被人詬病。回帶至2008年美國爆發次按金融危機，為免美國銀行系統性崩潰，聯儲局大量買債，包括毒債，向市場釋放海量流動性，令信貸鏈重新運作。

結果是，美元大幅貶值，商品及資產價格急升，最終救了銀行，卻埋下之後貧富懸殊劇化困局。

所以，有市場人士已提出警告，耶倫上場或將美國財赤及債務問題推向「萬劫不復」之境。而她任內更被批未有掌握好加息時機，未為QE衍生泡沫撥亂反正。
她為了壓低失業率而太遲加息，令鮑威爾上場時，因當時經濟很快再度轉弱，已無太多「加息」彈藥。

而耶倫上場意味美國再印銀紙，加大政府債務，股樓料齊升，美元的大弱勢已成。耶倫已向外表明，美國需要「非常的」財政刺激，國會一定要通過新一輪經濟復甦方案。

就連拜登挑選經濟顧問團隊的成員，亦曾於今年3月撰文指，面對疫情衝擊，債務和赤字不構成風險，政府應把對赤字的放置一旁，拿出所需應對措施。

究竟美國政府債務有多大？

為了抗疫，美國今年3月通過了2萬億美元救助方案，金額已經相當於美國政府年度預算一半。去年美國聯邦債務對GDP比率是107%，市場料明年升至120%創新高，而2022年再升至超過120%水平。

其實，各國為了應對疫情，貨幣及財政政策雙管齊下。央行大量發債同時，又要加速債務貨幣化。評級機構惠譽表示，全球量化寬鬆的規模已超越2008年金融海嘯，新量寬下資產購置已達美國GDP的20%。

美國政府透過龐大開支救市，最終由債務埋單，令美元更易貶值。再加上QE無限輪迴，摩根士丹利已指出，明年美債發行規模已遠超過聯儲局現時買債速度，該局需要加大QE力度。美匯指數亦已由今年高位近103水平跌穿92水平，跌幅超過一成，未來走勢或一浪低於一浪。

過去耶倫上場港樓即跌

耶倫在任聯儲局主席時，於2012年底展開加息步伐，於2015年及2016年各加息一次；其後在2017年加息三次；2018年她卸任時聯邦基金利率最高為1.5%。
與此同時，根據差估署資料，香港樓市在過去十多年出現跌浪，分別是2009、2016年及今年，2009年下跌約15%（與金融海嘯有關），而2016年跌約7.5%，正值耶倫上任後美息正常化；但如今耶倫上場執掌的並非聯儲局，而是財政部，更直接影響的會是財政政策，而非貨幣政策。

美息走勢與本港樓價有高度關聯，但問題是，目前美息再接近零，本港一個月同業拆息（Hibor）近期徘徊於0.15%低水平，有利降低供樓成本，對住宅樓價有支持。

同時，港美息率已低無可低，除非實施負利率，否則供樓成本再降的空間十分有限。

美元走勢與港樓關係

一般認為美元強，香港樓價走軟；反之，美元弱，香港樓價偏強。歷史果真如此？

至於美元走勢對港樓有何影響？一般認為，基於聯匯制度，而美元指數與香港樓價的相關系數逾八成，即是美元強，香港樓價走軟；反之，美元弱，香港樓價偏強。歷史果真如此？

以上述2016年為例，樓價短暫跌少於一成，因憂慮美國加息令利息成本上升，而2016年美匯指數由年頭92抽升至102水平，印證了美元強，港樓價弱，背後無非與現金價值有關。

至於2008及2010年，美匯指數低點分別為72及75水平，而2008至2015年美匯都偏弱，在90水平以下較低水平，2008年後香港樓價上升周期與美匯弱勢吻合。

不過，此角度分析真的萬試萬靈？如果明年美元大弱，是否預示香港樓價必見升浪？可是，在2003年沙士期間港樓重創，而同年美匯指數由97跌至86水平，美元跌價港樓卻照跟跌。另一例子為1995年美匯見底後，展開七年升浪，而香港樓價卻在1995至1997年大升，未出現美匯升而港樓價跌的背馳情況。

明顯美匯與樓價關係只是其中一個重要參考指標，而非絕對因素，環球經濟環境與房屋供應對香港樓價亦意義重大。再者，對於非美元買家（包括人民幣買家），要是將外幣轉為港元在港買樓。基於港元與美元掛勾，受美匯潛在跌幅影響，港樓有機會明升暗跌；因此，即使明年美元跌，亦不代表樓價必然照升如儀。

聯匯是兩刃劍，一方面帶來穩定；另一方面，港元資產價要跟美匯走勢而波動。要是港樓因美元走弱而貶值，海外資金會否湧入，還要視乎投資價值，即經濟、就業及租金升勢。然而，香港已連續四個月現通縮，港樓會否愈遲買愈平，相信只能拭目以待。

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