人哋話升你又信 盲搶高追蝕死你

朋友： 「我買咗樓呀…」

筆者： 「幾時呀？」

朋友： 「買咗冇耐，下個月成交，你點睇？仲會唔會升？」

筆者： 「你買咗邊呀？」

朋友： 「買咗河畔花園。」

筆者： 「好貴喎，你唔係創新高嗰個丫嘛！」

朋友： 「唔係…我呎價都係$1.7萬啫，好似有人買$1.8萬。」

筆者： 「點解你會買呢？」

朋友： 「$410萬，幾乎借到9成，首期少啲嘛。」

筆者： 「市區好多單楝樓都係$400萬樓下，你又唔買？」

朋友： 「係咩？…咁我同女朋友屋企人都係住呢頭嘛。」

筆者： 「有冇諗過幾年後賣出街，可以賣到幾多錢？」

朋友： 「冇諗過喎，你覺得會唔會升？

筆者： 「如果會升，你覺得會升幾多？」

朋友： 「冇諗過喎，三成？」

筆者： 「呎價咪$2.34萬？」

朋友： 「又好似冇乜可能喎，$2萬都唔合理。」

筆者： 「就係囉，老實講，呢個價，難賺錢，甚至可能坐艇…」

朋友： 「咁我都係自住啫，又唔係一定要賺咩錢…」

文：1%Anthony

很多人買樓，都不想賺錢！聽似荒謬，但卻是事實！

投資者買樓，總是會計算成本，計算值搏率，計算自己買入的單位將來賣出的時候可以賣幾多錢，憑甚麼可以賣這個價錢等等，即使遇上自己喜歡的單位，如果價錢唔啱，賺唔到錢，就會放棄。

相反現時很多買家，尤其是首置的年青人，買樓的時候都會先考慮主觀因素，例如就近家人，就近朋友，喜歡這個環境等等。

如果你中了六合彩，有$500萬現金…

單位A： 新樓，新界區的大型屋苑，會所勁靚，個個朋友都話型，呎價近$2萬，擺明貴過附近二手樓一截，將貨就價，你只能買一個250呎的開放式單位，市值租金大約只有$1.1萬元…

單位B：舊樓，市區單幢樓，樓齡近40年，講出來朋友都未聽過，冇裝修、冇會所、冇商場，呎價僅$8,000，擺明平過附近一截，你可以買近700呎，可以間三房空間感十足，市值租金約$1.8萬…

你會揀哪一個？

以前投資者主導市場，多數買家會選擇後者，幾年後執靚賣出街，可以賺價，甚至分間出租，可以賺現金流。現在首置客主導市場，多數買家會選擇前者，甚麼賺價？甚麼賺租？不懂計，亦不會計，領導人不是說，房子是用來住的，不是用來賺錢的嗎？

所以現時市場上出現了很多奇怪現象…

很多時候我們買樓會考慮Location…

然而，傳統以來被認為比較偏遠的新界區，買家瘋狂追捧，例如不久前的報道說，河畔花園被搶到呎價$1.8萬，同期九龍市區質素相若的單幢樓，呎價只需$1.3萬~$1.4萬，港島區呢？呎價約$1.5萬~$1.6萬，怎麼看後兩者的值搏率比較高，為甚麼買家仍然會買那個單位？

又有很多時候，投資者會考慮物業的租金回報，可攻，也可守…

以上述的例子為例，河畔花園的租金大約是$1.1萬，九龍質素相若的單幢樓約租$1.2萬~$1.3萬，港島約租$1.4萬~$1.5萬，怎麼看都是後兩者的攻守能力更強，更適合投資，為甚麼買家仍然去創新高？

可能是…根本沒想過！

也可能是…根本不懂！

身邊的人說該買，就買；代理說會升，就信。

今天盲目高追、創新高的朋友們……

祝好運！

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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