人口持續流入 住屋需求料增
雖則一手保持不俗表現,但其實暗藏「隱憂」,皆因一手貨尾量依然高企。
據美聯物業研究中心資料顯示,6月底累積貨尾量(包括樓花及現樓)錄約21,915個單位,因此發展商面對出貨壓力,不得不以低價推售搶客。
截至今年第二季,新盤連續第八季出現「負溢價」,即新盤開價低於同區二手價,尤其上一季出現12%的「負溢價」,創歷來季度最大紀錄。筆者認為由於目前庫存仍不少,發展商難免要以具競爭力的價錢推盤,令二手樓價下行壓力加大。
19萬宗人才計劃獲批
新盤持續低價開售,二手樓價難免受壓。
「美聯樓價指數」最新報132.64點,按週跌約0.5%,連跌四週;年初至今樓價跌幅擴大至近3.58%,並創近八年新低(見圖表)。
根據美聯物業網站的減價盤比率而得出的「美聯信心指數」亦反覆下跌,最新報53.1點,按週跌1.5%,連跌七星期,指數反映新盤持續以低價推售,一手搶佔市場購買力;二手交投亦見放慢,急於求售的業主減價吸客,相信短期內樓價將持續「尋底」。
雖然樓價持續下調,但是從整體樓市的前景其實未算太悲觀。當中,人口的持續流入為本港帶來龐大的住屋需求。
據政府公布資料,截至2024年5月底,各項輸入人才計劃共收到逾30萬宗申請,其中近19萬宗獲批,未來對樓市租買需求只會節節上升。
除「人才」外,來港入學人數亦與日俱增。
根據立法會數據,由2019至2020學年起計,香港「八大」非本地學士及佔本地學額比例持續上升,更有望由該年度錄得的12,249人,連升五個年度,至24至25年度接近16,800人,所佔比例則料由當年的16.6%,增至22%。
一眾學子讀畢大專之後,普遍均有意留港工作,根據香港入境處數字,近七年非本地畢業生留港工作計劃(IANG)申請且獲批數據,除疫情爆發的兩年外,每年均呈現升勢。
2023年全年已有約24,650人通過該計劃留港,較2022年的10,391人急增逾1.37倍,預期2024年IANG留港工作者同樣將有增無減。
從整體人口變化來看,本港樓市底子仍厚,住屋需求料持續上揚,只要一手買家漸漸回流二手,配合美國聯邦儲備局正式步入減息週期,相信有望令不少租客「轉租為買」,令樓市再度爆發購買力,助樓市重拾升勢。
![人口 住屋需求 (圖片來源:資料圖片)](https://images.edigest.hk/wp-content/uploads/2024/07/1lyiyzrvwdlkjddcegrhkbdj2i5997in5_1801384857669a429ecd47b.png)
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