人口持續流入 住屋需求料增

雖則一手保持不俗表現，但其實暗藏「隱憂」，皆因一手貨尾量依然高企。
據美聯物業研究中心資料顯示，6月底累積貨尾量（包括樓花及現樓）錄約21,915個單位，因此發展商面對出貨壓力，不得不以低價推售搶客。
截至今年第二季，新盤連續第八季出現「負溢價」，即新盤開價低於同區二手價，尤其上一季出現12%的「負溢價」，創歷來季度最大紀錄。筆者認為由於目前庫存仍不少，發展商難免要以具競爭力的價錢推盤，令二手樓價下行壓力加大。

19萬宗人才計劃獲批

新盤持續低價開售，二手樓價難免受壓。
「美聯樓價指數」最新報132.64點，按週跌約0.5%，連跌四週；年初至今樓價跌幅擴大至近3.58%，並創近八年新低（見圖表）。

根據美聯物業網站的減價盤比率而得出的「美聯信心指數」亦反覆下跌，最新報53.1點，按週跌1.5%，連跌七星期，指數反映新盤持續以低價推售，一手搶佔市場購買力；二手交投亦見放慢，急於求售的業主減價吸客，相信短期內樓價將持續「尋底」。
雖然樓價持續下調，但是從整體樓市的前景其實未算太悲觀。當中，人口的持續流入為本港帶來龐大的住屋需求。
據政府公布資料，截至2024年5月底，各項輸入人才計劃共收到逾30萬宗申請，其中近19萬宗獲批，未來對樓市租買需求只會節節上升。
除「人才」外，來港入學人數亦與日俱增。

根據立法會數據，由2019至2020學年起計，香港「八大」非本地學士及佔本地學額比例持續上升，更有望由該年度錄得的12,249人，連升五個年度，至24至25年度接近16,800人，所佔比例則料由當年的16.6%，增至22%。
一眾學子讀畢大專之後，普遍均有意留港工作，根據香港入境處數字，近七年非本地畢業生留港工作計劃（IANG）申請且獲批數據，除疫情爆發的兩年外，每年均呈現升勢。
2023年全年已有約24,650人通過該計劃留港，較2022年的10,391人急增逾1.37倍，預期2024年IANG留港工作者同樣將有增無減。

從整體人口變化來看，本港樓市底子仍厚，住屋需求料持續上揚，只要一手買家漸漸回流二手，配合美國聯邦儲備局正式步入減息週期，相信有望令不少租客「轉租為買」，令樓市再度爆發購買力，助樓市重拾升勢。