人到中年兩招練成財務自由：用「林鄭plan」買二手樓、保險融資40萬變100萬｜諗sir
現有積蓄80萬元，沒有投資只是淨儲錢，每月開支包括租樓12,000元；家人債務用本人名義借貸8,000元（尚有48期就還清），爸媽家用及屋企開支等約40,000元，每月可儲約40,000元，每年兩公婆4月份會出bonus約14萬元。
兩公婆未買過樓，有兩個人頭名額可用，但人工又過了買白居二或居屋；買私樓又不夠首期，希望利用投資增值財富，求閣下指點，可否達成一生三宅及財務自由嗎？謝謝！
撰文：諗sir｜ 圖片：Unsplash
買樓是其次，最緊要讀者明白人生每天花時間，要令自己走在正向循環。
讀者雖然不用還債，但借貸力被家人用了，買樓借貸力下降至[（44,000＋35,000）×50%— 8,000]÷10,000×2.59*＝約815萬元。
可買二手樓9成上會
原本未借貸前，借貸力約1,023萬元。筆者建議讀者買樓，因現時不買樓，到45歲後，便要解決借貸力開始下降的問題。
買樓可考慮800萬元之下的物業，以九成上會，用「林鄭plan」買入二手樓，不要買新樓。
因為讀者已有貸款在身，再上新樓的「呼吸plan」，個人環聯（TU）報告會「太花」。
買樓的樓價不一定會賺，但閣下每月供樓，便可停止供肥業主，而是將錢儲蓄在自己戶口，這件事好重要；否則，讀者每日只為別人忙，而自己零累積財富。
此外，由於每月可儲蓄40,000至50,000元；加上14萬元bonus，有信心可入計入買樓借貸力內。惟暫時只將bonus數目當buffer，有需要時才拿出收入證明來幫手。
讀者亦可同時儲100萬元，給七至八年後的自己。方法是將月儲40,000元，合共十個月40萬元的本金，投入保險融資方案，八年後可取回100萬元，當中約九成保證。
現時坊間最好的保險融資方案，借貸部分是不會計入TU，以及須提供的資產證明要求較低。環觀坊間提出的保險融資，不但需要計入 TU，影響借貸人之後買樓之餘，十年的內部回報率（IRR）僅10厘；而筆者提供的方案，IRR分別為六年6.27厘；七年8.37厘；八年10.48厘。
如果資金放八年，40萬元便產出約58.8萬元盈利（即147%回報），八年後取回100萬元；如果投資博七年，也升近九成（88%），40萬元投入後，可取回逾70萬元。
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