二手狂見蝕讓個案如何解讀樓巿走勢｜地產專題

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儘管金管局再度出招救市，但樓市氣氛近日有持續回軟跡象，二手狂見蝕讓個案。不過有樓市專家指，需要認真解讀蝕讓個案，而且即使短期樓市氣氛出現好轉，都未必可以解救到二手業主蝕賣。 金管局在6月中向銀行發出指引，允許今年2月底前簽臨約自用樓花住宅，可申請七成按揭。 對一些有困難上會的業主有幫助，免被迫撻訂，而政府高官一再表明對樓市有信心。 柏傲山複式損7,800萬 不過，綜合4月及5月市場消息，出現至少500多宗賬面貶值個案，而自2月底「撤辣」後，有近1,000宗交易是損手離場。 近期的一宗焦點蝕讓，乃恒大集團前董事局副主席、總裁夏海鈞名下位於香港北角柏傲山的頂層複式豪宅，經查證已被售出，以大幅虧損7,800萬元離場，貶值近五成。 資料顯示，該單位實用面積2,834平方呎，夏海鈞於2019年從集團購入，連同三個車位總價合計約1.6億元。 最終日前以8,200萬元連三個車位沽出，折合實用呎價28,934元。 宏亞按證助理副總裁葉敬誠分析指，簡單來說，現時及稍後看到的蝕讓個案增加，一定程度上是反映稅務政策改變，刺激了過去三年入市業主的放盤意欲──只不過正好過去三年樓價都較現水平為高，這些單位一旦成交，絕大部分都會計入蝕讓個案中。 港府在2月底撤銷了特別印花稅，一定程度上會刺激在過去兩、三年入市的業主，把物業在二手市場放售。 葉敬誠強調，樓價即使出現回升，會有一段時間，蝕讓個案也會同步增加。 大致上，所有「受惠」於特別印花稅撤銷的物業，都是在2021年後購入，現時市值都會較購入價為低，以市價轉讓，都是蝕讓。 假設樓價在2025年平均比2024年上升，只要升幅不大，那些在追位入市而屆時放盤的轉讓個案，仍是會蝕讓離場。 的確，樓市屢錄得「蝕讓」的成交。「蝕讓」一字，可以講得上是業主們的禁語，甚至惡夢，不過，當中有一些易被忽略的真相，其實可以印證「蝕讓」不可以只看賬面差額。 扣除回贈才是真售價 要分析一個單位是否「蝕讓」，或者「蝕讓」多少，除了用買入價和賣出價比較外，要留意一下，單位原業主是否近年入市的一手業主。 之後就要查證一下「一手成交紀錄冊」，在付款方法中，有可能包括由發展商提供物業印花稅回贈，當中涉及數十萬元。要扣除此回贈後，方可知道實際蝕讓金額。 事實上，近年的新盤，不時以「低折扣額、高回贈」的「付款辦法」吸引客戶。 例如2022年中推出的一個大埔白石角新盤，當中白石角新盤採用針對換樓客的「Upgrade置smart付款」，起初折扣額低見售價2%；但若計算不提取二按、或印花稅回贈高達樓價13%，其實質折扣應達14.74%。 現在新樓買家很多時都會得到一筆數目不菲回贈，扣除回贈，才是新樓售價。雖然這已不是秘密，但回贈多少，各有不同。 所以讀者見到新樓蝕讓，亦不用大驚小怪，因為扣除回贈後，業主甚至有可能有利潤。 再者，如果單位曾經出租，租金收入是不容忽視之龐大金額。 以該屯門單位租值14,000元至15,000元計算，一年租金收入可達18萬元。 如是者，無論購買自住物業或投資放租，都需要更宏觀計算各項開支及不同渠道的利潤。 值得注意的是，一手業主所需要支付的厘印費亦會增加。因為稅局所徵收的「厘印費」是按 「合約價」來釐定，而非扣除「現金回贈」的實質樓價。 未折實的「合約價」來計算厘印費，等於買家要支付較高的厘印費。 獨立樓評人劉兆昌指出，主要按揭銀行，保守指仍要看買家的負擔能力作最終批核準則，並不是硬接指令不顧銀行風險。 同時，預期美國今年只減息一次，又把減息週期押後，又添了不明朗因素，樓市今年平平穩已經是神的福澤，又何談論終極反彈的機會。 業界籲減收首置人士印花稅 美聯集團主席黃建業認為，「撤辣」後樓價未有止跌，僅是跌幅收窄，隨著購買力消化；加上新盤開價進取，個別業主重新減價求售，導致近期樓價跌勢再現。 他建議，如果特區想加快樓市復甦，應考慮以政策穩定樓價，加快樓市的復甦，加速引領本港經濟重返上升的軌跡。 具體建議包括，調低首次置業自住人士的印花稅，由現時成交價300萬元以下的自用物業只需繳付100元印花稅；擴大至500萬元以下，以減輕首置人士入市負擔，抵銷加息的影響，助有剛需的市民入市，令樓市加快復甦。 投資者趨悲觀減價出貨 不少投資者對樓市前景轉趨悲觀，紛紛大減價求沽貨。 市場消息透露，莎莎國際（00178）郭氏家族，近日以散貨形式推售手上物業，其中沙田九肚山澐灃及澐瀚兩個豪宅項目，同期推售多個單位，個別減價接近三成沽貨。 資料顯示，現時莎莎郭氏持有澐灃及澐瀚兩個豪宅項目共16個單位，該批單位收租多年，不受一手條例規管，可以自由買賣。 按現時訂計價總市價約5億元，大部分調整價格吸客，最平澐灃6座低層C室，實用面積544平方呎，意向價602萬元，呎價約11,000元。 玖瓏山輸5球 同區玖瓏山一伙三房特色戶，近日以1,088萬元沽出，呎價10,858元。原業主九年前買入仍要損手545萬元離場，蝕幅超過三成。 中原地產分行資深分區營業經理吳謙成稱，玖瓏山傲瓏閣3座地下C室，實用面積1,002平方呎，屬三房套連工人房間隔，連356平方呎花園。 原業主早於兩年前以1,700萬元叫價放盤，其後一直下調售價。單位最新成功以1,088萬元沽出，累劈612萬元，折合呎價10,858元。 原業主於2015年5月以1,635.5萬元購入，持貨九年，是次轉手賬面蝕讓545.5萬元，單位期內貶值逾33%。 此外，莎莎郭氏或相關人士持有的西半山敦皓低層D2室，實用面積1,076平方呎，屬於複式兩房間隔，2016年以3,216.6萬元購入，剛以約2,325萬元易手，持貨約八年賬面蝕讓891.6萬元，期內貶值28%。 若連購入單位的釐印費（136萬）及代理佣金計算，估計實質損手約1,050萬元離場。 撤辣的利好消息逐步被消化；加上市場早前已吸納不少筍盤，導致近期二手交投有所減慢。有部分急於沽貨業主減價以增加吸引力，故此減價盤增加。

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