二手癲 老手也轉攻新盤

筆者：「乜你都嚟睇？」
前輩：「啱啱賣咗兩層舊樓，有啲閒錢，咪嚟睇吓！」
筆者：「未見過你睇新樓喎！」
前輩：「30、40年舊樓都賣到12,000、13,000蚊呎，新界仲離譜，二、三線屋苑賣到13,000、14,000蚊呎，個個業主當自己層樓鑲金咁，新樓都係賣14,000，發展商借埋二按，都係時候改變吓！」
筆者：「今年有咩策略？」
前輩：「趁住啲人未瞓醒，膨膨聲賣走啲次貨，而家市旺，又多新手追貨，狗屎垃圾都賣到好價，趁機會換番啲樓齡新嘢、靚嘢。」

目前市場已具備下跌條件：
一. 政府再度出招，二手市場極速冷卻；

二. 中、港矛盾日深，大陸經濟放緩，經濟有下行壓力；
三. 買家失去理智，盲目追價，細價樓溢價太高。

樓市升勢過急，細價樓瘋狂，是不爭事實，調整是合情合理的。
政府出招，只是事情的催化劑。

悅目折實呎價不到14,000元

網友：「點解仲未跌？之前傾緊個單位仲反價喎！」
冷靜啲！上星期五(2月27日)先出招，業主未有咁快接受現實。

坊間有不少分析，指樓市供應短缺，剛性需求強勁，即使政府出招，樓市仍然會繼續瘋狂云云；加上部分傳媒持續渲染破頂成交，使大部分業主相信愈出招愈升。新「辣招」再度收緊按揭，削弱購買力，尤其是新手。一個月前他們可能會盲目追價，今日仲追？

講番當日睇新盤，前輩M有啟示。大部分業主企硬，主要因為額外印花稅(SSD)扭曲下，二手盤源枯竭，市場沒有競爭，買家任由宰割。然而，這個情況可能有變。

就以紅磡新盤悅目為例，扣減優惠之後，實用呎價不到14,000元起，相比同區的幾個半新單幢物業昇御門、薈點、寶御等二手成交還要低；再加上發展商提供二按，直接與二手市場搶客。二手樓再反價？咪仲貴過新樓一截？咁都追？唔係化？！

又有分析說，買唔起就要租，租金將再爆升，推動樓價繼續上升。但筆者剛剛租了一個新樓單位，比之前的單位更大、更新、更平！

加辣對租務影響不大

試想想，當小強想買小英的單位，買唔起，要租住。
市場上少了一個買家，少了一個買賣成交。
但同時間多了一個租客，亦多了一個租盤。

是的，小強被迫租樓住，然而業主小英亦沒賣樓，想多等一會賣個好價，於是就將單位放租，分析者只看到租客多了，看不到未賣出的樓會放租，其實都係一條數！再加上若經濟下行，是否還可以不斷加租？

市場已具備跌市條件，只欠買家的決心。
跌幾耐？很難說！上次出招市場靜了一年多！
跌幾多？相信不會太多，主要是將細價樓、新界樓溢價收窄，重返較合理水平。

圖片說明：紅磡悅目折實呎價不足14,000元起，比鄰近二手半新盤更平。(圖為悅目示範單位，彭大偉攝)