發展商按揭暗藏魔鬼細節 新盤VS二手樓 上車優劣比較｜樓市點睇

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash

二手樓是較好選擇

已有首期，並以自住為最終目標的話，鄒廣榮認為二手樓是較好選擇。從價錢出發，二手樓當然較新樓開價平；其次，購買一手樓還要跟海外買家競爭。
鄒廣榮表示，發展商提供很多按揭和財務安排，除讓本來很多入不到市的本地居民得以入市之外，其實亦為吸引海外買家市場。
由於身在外地，難以如本地人般抽時間逐間睇盤，而新樓正正好在「無樓睇」，故大多必定集中於一手樓市場。

發展商按揭暗藏魔鬼細節

較早前，發展商突然將一些非豪宅類樓盤亦以招標形式出售，財力有限的本地上車族就會較蝕底。因此，買樓自住者二手樓更略勝一籌。
發展商的新樓按揭雖然助買家更易上車，但不少計劃均暗藏魔鬼細節。這些毋須壓力測試，申請即批的「呼吸Plan」近年廣受歡迎，又有超低按息輕鬆供樓的一按、二按。

之不過，不少都是糖衣包裝，供了數年才發現後期苦不堪言。
以買入約400萬的單位為例，有發展商提供優惠，低於百萬元首期即能「上車」；首三年先供息，首年每月供款低至7,800元；第三年亦僅約12,000元。

買家在第四年前未能轉按至銀行按揭計劃，便要沿用發展商的貸款計劃，但年利率高近6.4厘，相當「揦脷」。還未計屆時發展商將再買家追收部分樓價。
按揭計劃眼看抵玩，之前亦有買家「賭贏」發展商，成功轉按賺到優惠的例子。然而市面上的按揭計劃玩法愈來愈層出不窮，一不留神，隨時由人生勝家頓成負資產。

陳清白直言，現時一手樓的銷售透明度低。遠在1997年前，發展商賣樓均會在價單列出整幢樓每個單位的售價，清清楚楚。
付款方法亦得兩種，十分簡單：一是建築期付款，一是即供分期，提供折頭。
之後買家找銀行「上會」，並要在個半月內付款；反觀近年的付款方法幾十個，有的一個盤已有四個不同的付款方法。「我自己作為老手都睇唔明。」陳清白笑言。

他又道，一般人的心態是樓價愈便宜愈不買，愈難買才吸引到買家搶購。於是發展商被逼推高樓價，更要做到每推全沽般，營造樓價還有空間上升的氣氛。
可是，近年的新樓回報只有一厘多，還要付管理費及差餉。故陳清白認為現在新樓不值得買。