一手平賣搶購買力 二手樓價承壓腳軟｜地產專題

雖然發展商接二連三以低價推盤應市，刺激購買力釋放，但同時亦搶佔不少二手購買力；加上息口雖然見頂，但減息仍存變數，令二手市場受壓。 其中，鷹君（00041）與港鐵公司（00066）合作的何文田站朗賢峯，首張價單涉及單位合共115伙，折實平均呎價19,988元，是自嘉里建設（00683）發展的皓畋於2016年3月首批折實均呎價19,335元以來，同區首批均呎價逾八年最低。

二手睇樓量連跌3週

相對毗鄰的瑜一發展項目，分1A期、1B期及IC期共3期發展，先後於2023年3月及5月開價，該3期的首批折實平均呎價，介乎24,838元至26,718元，朗賢峯第IIB期首張價單較之低約20%至25%。 新盤相繼平價應市，同時亦搶佔不少二手購買力。

根據美聯物業分行統計，上週六及週日（4月20日至21日）十大藍籌屋苑合共只錄得約九宗買賣成交，與上週末約九宗相若，並連續兩週維持單位數水平。同時影響二手睇樓活動，預約睇樓量連跌三週。

至於追蹤香港二手樓價的中原城市領先指數CCL，於上週五（19日）公布最新的數值為146.35點，按週上升1.01%；按月則升1.7%。 不過，自疫情爆發以來，即2020年1月26日 起計，CCL已跌17.59%，而三年的累積跌幅為18.67%。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀稱，新盤連環減價搶客，但二手業主議價幅度不大，買家與業主陷入拉鋸局面，CCL短期走勢反覆爭持。

相信CCL將繼續於145點到150點之間窄幅徘徊，暫時未有明顯向上或向下的訊號。 由於目前市場利好利淡消息爭持，樓價走勢反覆，難再大上大落，要再返高位，難度甚高。

用家觀望撐租金向上

另一個重點數據，就是租金。除了外來專才外，本地用家態度觀望，都是令租金進一步向上的主力因素。 楊明儀續指出，2024年2月中原城市租金指數CRI回報率最新報3.12%，按月升0.02個百分點，創91個月（逾七年半）新高，重上2016年7月時水平。

CRI回報率連升11個月共0.59個百分點，升勢未變，繼續為1997年1月有紀錄以來27年最長連升。 在租賃淡季期間，租金仍然高企，而同期樓價持續下跌，但跌幅開始減慢，帶動回報率繼續微升。 展望第二季租賃市場進入季節性旺市，租金回升，短期樓價則反覆爭持，相信CRI回報率可以企穩3厘以上水平。

今年2月H按息高企於4.125%，同期租金回報率低H按息1.005厘，兩者差距已經連續五個月收窄。自2022年9月起，H按息已連續18個月高於回報率。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，美聯「租金走勢圖」3月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.83元，按月回升約0.6%，連跌三個月後回升，並創四個月新高。

而受惠3月租金回升，帶動今年第一季錄約0.03%的輕微升幅。 展望第二季租務旺季重臨，有部分內地生為準備新學年提早於第二季來港租樓；加上外來專才持續來港工作居住，料次季租金將進一步向上。 當中以鐵路盤方面表現比起十大屋苑更勝一籌，部分屋苑3月呎租按月升幅較十大屋苑更大，例如九龍站擎天半島呎租按月升約8.7%；九龍塘站又一居亦錄約8.5%升幅；會展站會景閣及葵芳站新葵芳花園，按月則分別升約7%及約6.9%。

事實上，近年香港樓市多了一批棄買轉租的準買家。 這類租客新貴分兩類人，第一類是有意「上車」的用家，但覺得目前樓價未見底，決定繼續租樓觀望後市發展。租客打算觀察多一年再決定是否入市，因此租用單位自住。

第二類是見樓市轉勢，將自住樓沽出先行套現的業主。 由於看到樓市未止跌，這類業主寧願選擇先做租客，邊租樓住、邊繼續留意樓市跌勢。 港樓市場多了這兩類頗有實力的租客，租賃市場或較二手樓市場更熱鬧；但同時一手樓發展商及二手樓業主會更難做，劈價戰或會更激烈。

元朗半新樓輸兩球

二手價受壓，入伙逾三年的元朗瑧頤，原業主勁蝕約200萬元，蝕幅近四成。 代理指，上址為瑧頤低層A7室，實用面積291平方呎，原業主最初開價550萬元，惟希望盡快套現，大減價220萬元才獲上車客承接，造價低見300萬元，實用呎價10,309元，無論銀碼或呎價均創屋苑新低。 據悉原業主於2019年6月以499.8萬元一手買入，賬面虧損199.8萬元或40%。

投資客大手掃貨

租金向好，最近不少新盤都是用投資收租的角度去吸客。 會德豐地產與港鐵合作的將軍澳日出康城 PARK SEASONS首輪銷售，賣出126伙，佔可售單位75%。 項目仍不乏大手客，有一組客買入五伙一房單位涉資逾2,000萬元；另外有三組買家均買入兩伙，涉資950萬元至1,269萬元。

同系項目獲投資者洽購全幢。春園街住宅項目本身有望在2024年最先推出，主打一房及兩房，但及後未見動靜。 會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀早前指出，有投資者看好灣仔一帶的租金回報，因此有意一炮過購入灣仔春園街新盤全幢88伙。

土瓜灣新盤遭一Q清枱

佳明集團營業及市務總監馮倩平表示，佳明集團旗下明雋今獲大手客人連掃最後六伙單位，以3,817萬元「一Q清枱」。 當中25樓A、B及D室更以呎價31,000元創土瓜灣區新高，大手客人來自將軍澳區，鍾情明雋為九龍區罕有現樓新供應，約三分鐘即達土瓜灣港鐵站，具備小學34校網，投資價值睇高一線，故連掃六伙作投資之用。

亦有專家分析指，現時外資撤離之勢未改，故甲級商廈空置率已高逾一成，且租售價跌勢未改，故投資者已失去投資該類物業的興趣。 另一方面，舖位市場情况更慘烈，中環德輔道中亦有空舖，最近更有兩餸飯店進駐區內地舖開業。某些舖位租金下跌幅度高達七成以上，舖價已跟随大幅回落。

豪宅情况也一樣，外籍租客大減，內地豪客也因資金短缺由買變賣。 現時境况，已難搵豪客錢，故投資者轉投細價一手樓市場，保本之餘，也期望日後有若干升值回報。