二手樓漏水怎辦？

Anthony你好，看過你很多篇文章，拆解不少買二手樓的問題，想向你請教。

本人儲了一筆首期，早兩年原本打算買一層自住樓，但由於擔心加息，所以遲遲未敢出擊。

以早兩年的樓價計算，我的首期本來夠買新樓的，可是錯過了最佳時機，不得不接受現實，唯有住細一點，住舊一點。

但本人很擔心，買二手樓會有很多維修問題，聽說最難搞的是漏水。最近有代理介紹了一個單位給我，30年樓齡，頂樓連天台，景觀不錯，但我很擔心，想請教以下問題：

（一）買二手樓，會有漏水問題嗎？
（二）連天台單位，漏水問題會特別嚴重嗎？
（三）如何可以根治？成本要多少？

讀者Maggie問：Anthony你好，看過你很多篇文章，拆解不少買二手樓的問題，想向你請教。

本人儲了一筆首期，早兩年原本打算買一層自住樓，但由於擔心加息，所以遲遲未敢出擊。

以早兩年的樓價計算，我的首期本來夠買新樓的，可是錯過了最佳時機，不得不接受現實，唯有住細一點，住舊一點。

但本人很擔心，買二手樓會有很多維修問題，聽說最難搞的是漏水。最近有代理介紹了一個單位給我，30年樓齡，頂樓連天台，景觀不錯，但我很擔心，想請教以下問題：
（一）買二手樓，會有漏水問題嗎？
（二）連天台單位，漏水問題會特別嚴重嗎？

（三）如何可以根治？成本要多少？

每次筆者都會這樣回覆：「放心，唔使驚，定啲嚟，一定漏！」

老老實實，廿幾三十年樓，日日風吹兩打，怎會無破損？

若換了是你站在街上，被太陽曬、被雨淋，兩、三個小時都暈啦，更何況曝露在風雨下幾十年的二手樓呢？

不過，只要識得處理，漏水並不算是大件事！

通常最常見的漏水問題，發生在窗邊。

嚴重的情況是，以前筆者買了一個臨海單位，向西北，打風落雨時，雨水會從窗邊湧進來，好像倒水般，弄得整張睡床都濕了，需要用毛巾堵塞窗邊。不太嚴重的情況是，窗邊的牆身有水漬，油漆及牆身剝落。

如何處理？要換窗嗎？當然不用！

一般來說，如果是窗戶的膠邊老化，只要換上新的膠邊，重新打過玻璃膠便可。

若單位內的牆身有水漬、有剝落處就剷底、補牆和髹油。

至於單位外的牆身，窗邊位置可髹一層防漏油，搞掂！幾錢？視乎工夫多少而定，費用通常介乎1,000至2000元，可以維持一至兩年。

如果需要換窗，當然換上觀景玻璃窗。成本方面確實會貴少少，因為這麼大塊玻璃，必須要做強化。

如果無景就無所謂啦，如果有靚景，就不要慳這少少錢，換上觀景玻璃窗，將靚景引入屋內，單位都會升值。

一般窗框是銀色，其實甚麼色都有，很多人會揀白色，但最近筆者鍾意黑色。

至於連天台單位，漏水問題當然會更嚴重！

由於天台是最高的樓層，上面沒有單位掩護，雨水直接就衝擊天台。

若去水做得不好，例如地台不夠斜，地面有積水，就很容易會滲到樓下的單位。

故筆者一般會先拆掉所有僭建，然後就在天台舖上英泥沙，師傅就會在上面再做防漏，做完後，再考慮是否舖磚。

如果將來再有漏水情況，舖磚後要拆磚修理就麻煩。所以，筆者喜歡用看似戶外木的物料，舖上面就可以，將來維修亦很方便。

幾十年樓，很難避免漏水，就不要執著於根治了。

如果可改善八、九成，每隔幾年才需要修補一下，已很不錯。

然而，本身怕裝修、維修的朋友，最好不要買這些特色單位了。

文：1% Anthony每次筆者都會這樣回覆：「放心，唔使驚，定啲嚟，一定漏！」

老老實實，廿幾三十年樓，日日風吹兩打，怎會無破損？

若換了是你站在街上，被太陽曬、被雨淋，兩、三個小時都暈啦，更何況曝露在風雨下幾十年的二手樓呢？

不過，只要識得處理，漏水並不算是大件事！

通常最常見的漏水問題，發生在窗邊。

嚴重的情況是，以前筆者買了一個臨海單位，向西北，打風落雨時，雨水會從窗邊湧進來，好像倒水般，弄得整張睡床都濕了，需要用毛巾堵塞窗邊。不太嚴重的情況是，窗邊的牆身有水漬，油漆及牆身剝落。

如何處理？要換窗嗎？當然不用！

一般來說，如果是窗戶的膠邊老化，只要換上新的膠邊，重新打過玻璃膠便可。

若單位內的牆身有水漬、有剝落處就剷底、補牆和髹油。

至於單位外的牆身，窗邊位置可髹一層防漏油，搞掂！幾錢？視乎工夫多少而定，費用通常介乎1,000至2000元，可以維持一至兩年。

如果需要換窗，當然換上觀景玻璃窗。成本方面確實會貴少少，因為這麼大塊玻璃，必須要做強化。

如果無景就無所謂啦，如果有靚景，就不要慳這少少錢，換上觀景玻璃窗，將靚景引入屋內，單位都會升值。

一般窗框是銀色，其實甚麼色都有，很多人會揀白色，但最近筆者鍾意黑色。

至於連天台單位，漏水問題當然會更嚴重！

由於天台是最高的樓層，上面沒有單位掩護，雨水直接就衝擊天台。

若去水做得不好，例如地台不夠斜，地面有積水，就很容易會滲到樓下的單位。

故筆者一般會先拆掉所有僭建，然後就在天台舖上英泥沙，師傅就會在上面再做防漏，做完後，再考慮是否舖磚。

如果將來再有漏水情況，舖磚後要拆磚修理就麻煩。所以，筆者喜歡用看似戶外木的物料，舖上面就可以，將來維修亦很方便。

幾十年樓，很難避免漏水，就不要執著於根治了。

如果可改善八、九成，每隔幾年才需要修補一下，已很不錯。

然而，本身怕裝修、維修的朋友，最好不要買這些特色單位了。

1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》：www.facebook.com/anthony.wealth