二手樓反映實際價值 賣唔出嘅樓點解要買？｜1% Anthony
你好！香港樓價實在太貴了，500多萬元只買到200多平方呎樓，最近有個地產經紀好落力推介本人買海外樓，例如泰國、馬來西亞等，這個價錢可以在當地買到2,000平方呎，面積大十倍。買海外樓很抵，為甚麼不見閣下買入呢？
撰文：1% Anthony｜圖片：unsplash、iStock
如果閣下已差不多退休，或計劃移民，純粹想住大些、住好些、生活指數低些，輕輕鬆鬆過日子，這個想法是對的。然而，如果還未想退休，到海外買樓的目的並不是為了自己搬過去住，而是為投資賺錢，那就大錯特錯了。因為閣下沒有搞清楚，甚麼是價錢、甚麼是價值？
正如讀者所說，代理很落力去銷售。同樣是500萬元，可以買大10倍，買2,000平方呎，然而買樓是否只看價錢呢？
睇實際和投資價值
若真的好筍，大把人搶住要，為甚麼山長水遠來香港，餵到埋港人咀邊呢？買樓，並非只睇價錢，最緊要是睇價值。價錢，並不等如價值。
只看價錢和便宜，很容易啊，買到這世界邊端就可以了。例如中東地區，有些地方年年打仗，仰望夜空，飛彈多過星星，當地樓肯定很便宜。
又例如之前筆者到過烏克蘭，首都基輔市中心的呎價，也不過是1,000元，又抵買嗎？到處爛尾樓，買來有何用呢？價值從哪裏反映呢？首先，反映在租務上。租金是在當地生活的人，真金白銀願意付出幾錢來使用這個單位。
因此，租金與當地人的收入掛鈎，例如月入10,000元，或願意用3,000元來租樓；又例如月入10萬元，或願意用30,000元來租樓。總不會月入10,000元，用30,000元來租樓吧！因此租金愈高的地方，反映當地人工作的賺錢能力愈高，而樓的實際價值，應該愈高。
代理說，泰國、馬來西亞的租金回報有5厘。是的，如果租到的話。到底是甚麼意思呢？話說有次筆者到泰國考察，當地朋友就告訴我：「本地人租不起這些新樓，如果要買，就買BTS的Thong Lo站附近幾個站，遠些就不敢包。」
去到馬來西亞又遇到類似情況，當地的朋友告訴筆者：「本地人那會租得起？靠外國人租，所以如果要買，買雙子塔一公里範圍內就好。」
其次，價值會反映在二手市場上。買賣價與租金不同，除了實際使用價值外，也反映了投資價值，買家之所以願意用10,000元呎價買入，是因為買家覺得值10,000元，將來可以用高於此呎價的價錢賣出。
買賣價與當地人的收入有關係，但關係卻沒有租金那麼密切。影響買賣價因素太多，尤其是資金流向，在量化寬鬆政策（QE）的世代，資金追逐優質資產，樓價愈高，反映買家心目中香港樓的保值能力、升值能力愈高。
記住！是二手，不是一手。一手可以賣給外地人；二手才是實際價值。賣得出的樓，才是值得買的樓。
