【YOHO業主慘蝕110萬】二手業主蝕讓成交頻現 元朗成重災區

撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料室

事實上，社會爭議持續，令樓市氣氛轉趨不穩，近期二手市場都接連錄得蝕讓成交個案。當中元朗區自7月21日發生市民打鬥事件後，區內整體二手成交一直下滑，其中區內指標新屋苑GRAND YOHO，接連錄得蝕讓成交。

美聯物業高級分區營業經理徐君寶表示，元朗GRAND YOHO第1座低層E室，兩房間隔，望園景，實用面積約523平方呎。原業主叫價約850萬元，日前終以810萬元成交，實用呎價約15,488元。據悉，原業主於2016年9月以約840.4萬元一手購入單位，賬面蝕約30.4萬元。惟扣除各項使費，共慘蝕逾110萬元離場。

GRAND YOHO、峻巒業主 扣除使費明賺實蝕

中原地產營業經理王勤學表示GRAND YOHO 2座高層C室，實用面積595平方呎，三房間隔，日前以950萬元沽出，實用呎價15,966元。2016年原業主以約915萬元一手購入單位，持貨三年，賬面雖獲利約35萬元或4%，惟扣除印花稅、佣金等雜費則明賺實蝕，預計蝕近10萬元。同區由同一地產商發展的峻巒，亦有業主要蝕讓離場。

中原地產高級區域營業經理梁朗麒表示，峻巒第1A期9A座高層C室，實用面積651平方呎，三房間隔，日前以736萬元成交，實用呎價11,306元。2015年12月原業主以706.8萬元一手購入單位，賬面僅賺29.2萬元，四年升值4%。扣除釐印費及佣金等開支後，料倒蝕約40,000元。

另同區RESIDENCE譽88，第1座中層單位，實用面積931平方呎，剛以約1,000萬元獲承接，平均呎價約10,741元。據了解，原業主於2013年以約955萬元一手購入單位，持貨約六年，賬面只微賺45萬元，單位升值約4.7%，料有機會蝕扣除釐印費及佣金等開支離場。大埔屋苑亦有錄明賺實蝕的二手成交。

代理消息稱，逸瓏灣II第9座一伙高層戶，實用面積770平方呎，連車位以1,980萬元成交，平均呎價25,714元。據了解，原業主2015年以逾1,600萬元一手購入，扣除現時市值近300萬元的車位，賬面近乎平手離場，料有機會蝕使費。二手市況波動，市區樓續有蝕本二手成交。

據土地註冊處資料顯示，灣仔星街5號中層單位，實用面積408平方呎，今年8月以1,100萬元易手，平均呎價26,961元。買家登記為YUNG HOI YAN，與本港立法會議員容海恩英文拼音名字相同，料為同一人。原業主於2010年以1,175.6萬元購入，持貨九年，未計使費，賬面已蝕75.6萬元，扣除各項使費，大有機會蝕逾百萬元離場。

容海恩接受傳媒查詢時表示，承認是次以首置客身分入市，而該物業長遠會留給父母居住，又認為「香港環境都唔錯」及「長遠持有無乜影響」。

出血個案頻現 何文田天鑄業主蝕280萬

何文田天鑄亦有出血個案。區內代理消息指屋苑6座低層C室，實用面積1,266平方呎，日前連車位以3,850萬元易手，平均呎價約30,411元。據了解，原業主於2015年以3,943萬元一手購入該單位連車位，賬面蝕約93萬元，若連同當年購入稅款及是次交易的雜費計算，料蝕逾280萬元。

東涌洋房更出現業主大幅減價達500萬元蝕讓個案。區內代理消息指出，東涌水藍天洋房一幢雙號屋，實用面積1,717平方呎，三房間隔，原業主原叫價3,180萬元，近日減價500萬元，最終以2,680萬元售出，平均呎價15,603元。原業主2005年以約2,580萬元購入，持貨14年，是次沽出，賬面賺100萬元，升僅4%。若計入購入單位的釐印費等開支，料蝕約36萬元。

一手新盤樓價裂口低開

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，受中美貿易戰及社會運動影響下，週末期間，大部分經濟活動幾乎停頓。各區二手屋苑睇樓氣氛轉差，一手新盤亦選擇平日推售。他預料，樓價指數仍會向下調整，二手樓價11月跌幅將繼續擴大，料單月再跌逾1.5%。加上近月一手新盤樓價可謂裂口低開，多個新盤訂價對比同區二手新型屋苑有約兩成折讓。此外，發展商提供多種優惠如長成交期，吸引買家入市，帶動近日新盤交投造好。

一手新盤同時搶去大量二手客源，令二手交投受壓，估計年底一手成交將會好轉，減價風氣將會蔓延至二手市場。不過，普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典則認為，目前市場上的業主普遍有一定財政實力；加上低息環境已持續一段時間，市場上不乏已完成供款的物業。在此情況下，要業主「蝕讓」或無利可圖地出讓單位機會不大。他指減價及蝕讓成交應屬個別少數或因早前叫價過高，料第四季的樓市表現，相信會因應本地和外圍的正反因素在窄幅範圍上落。

投資氣氛差 車位也要蝕

住宅市道弱勢，車位交投氣氛同步回落。曾經是不少投資者樂園的天水圍嘉湖山莊車位，近期接連出現車位蝕讓成交。中原地產分行經理曾芷妍表示，嘉湖山莊翠湖居停車場一個單號車位，原業主眼見近月外圍及本港局勢動盪，叫價125萬元放售上述車位，最終減價11.2萬元或9%，至113.8萬元沽貨。原業主於今年4月中以133萬元購入該車位，賬面損手19.2萬元或14%。以嘉湖山莊車位租金市值2,500至2,700元計算，預計新買家可享約2.6厘至2.8厘回報。

另一宗蝕讓涉及麗湖居一個單號車位，原業主於今年3月斥資130萬元連租約購入。

車位按月創逾十年新低

最近見市況波動，有感後市不明朗，決定沽貨套現，將車位以118萬元連租約沽出，持貨約五個月，賬面蝕讓12萬元或9%。事實上，住宅車位買賣合約9月僅錄得不足200宗，按月創逾十年新低。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2019年9月份整體住宅車位買賣合約登記（包括一手及二手）僅錄得199宗，總值3.66億元，較8月的465宗及10.38億元，各下跌57.2%及64.7%。黃良昇解釋發展商暫停推售車位，以致一手登記僅53宗及1.39億元，較今年高位4月份的286宗及7.74億元顯著回落。以致整體車登記宗數為2009年2月份133宗後，首次跌穿200宗水平，並創下逾十年按月新低。金額則為2016年3月3.1億元後，首次跌穿4億元水平，並創下三年半按月新低。

按季方面，整體車位今年第三季錄得1,100宗，總值24.03億元，較第二季的1,986宗及44.32億元，下跌44.6%及45.8%。當中一手登記佔442宗及12.6億元，按季下跌39.6%及29.1%，宗數為16個季度新低。而二手登記錄為658宗及11.43億元，按季跌47.5%及56.9%。

有業內人士指，汽車並非必需品，車位自然也不是必需品，變相投資風險會較一般住宅為高。料短期內仍可能出現平賣甚至蝕讓，亦相信成交量不會太多。