二手居屋均價破500萬元 白表綠表上車必知要項｜地產專題 ｜樓市點睇

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：unsplash、中新社、新傳媒資料室

根據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據顯示，上半年每宗居屋第二市場買賣平均作價約為506.1萬元。 作價再創1997年有紀錄以來新高，並較去年下半年的467.3萬元，上升8.3%。與去年同期比較，累計升幅約2.9%。

上半年共錄1,189宗居屋第二市場買賣個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），較去年下半年的643宗，急增85%，創近三年以來最多。 物業成交總值約60.17億元，創有紀錄以來最高，並較去年下半年的30.04億元，急漲近1倍。

天頌苑為上半年最熱賣屋苑

利嘉閣地產研究部資料分析顯示，上半年按物業價值劃分，當中價值600萬元或以上的組別交投升幅顯著，錄得262宗買賣個案，物業成交總值17.78億元，分別較去年下半年大增205%及209%； 按屋苑劃分，上半年天水圍天頌苑共錄57宗買賣，涉及總值約2.29億元，較去年下半年分別增加27%及44%，並成為上半年最熱賣屋苑。 至於第二及第三位分別為馬鞍山錦豐苑及天水圍天盛苑，分別錄得46宗及41宗，成交總值約2.39億及1.98億元。

在上半年的登記中，以大角咀富榮花園14座中高層D室的成交價最為矚目，單位實用面積592平方呎，以1,030萬元易主，平均實用呎價約17,399元，創全港第二高樓價居屋登記。

鄰近富榮花園的另一指標居屋海富苑，近日都有破頂成交。 代理指，海寧閣高層4室，實用面積538平方呎，早前獲公屋綠表客以655萬元購入，平均呎價約12,175元，創該屋苑第二市場新高。 據了解，原業主於2009年中，以139萬元購入，持貨十年，大賺516萬元離場，單位升值3.7倍。 房屋委員會最新公布的臨時數字顯示，7月上旬只有16宗成交，幾乎平均每日只有一宗成交；6月整體居屋第二市場有140宗成交，亦較5月減少38%。

東旭苑現癲價成交

不過，7月未補地價居屋的平均成交呎價升至9,625元，令整體居屋第二市場呎價連升九個月，而6月整體平均總價、平均呎價、呎價過萬元個案比例，均再創歷史新高。

事實上，居屋二手市場續現癲價，筲箕灣居屋東旭苑一個三房海景單位，早前以900萬元售出，平均呎價達13,846元，樓價及呎價均為同類物業市場的新高紀錄。

有區內代理消息指，上述癲價單位為東旭苑A座中層4室，實用面積650平方呎，叫價908萬元，僅輕微減價後，已獲得買家承接。 原業主於2014年，以約530萬元購入，持貨五年獲利約370萬元離場，期內升值近七成。 舊紀錄亦是來自同一屋苑，於去年5月錄得，C座一個高層單位，實用面積650平方呎的三房戶，當時以893萬元易手，紀錄維持一年已被打破。

目前該屋苑僅提供不足十個賣盤，同類海景單位叫價高達938萬元，平均呎價超過14,000元，意味隨時有機會再破頂。 青衣居屋青泰苑早前有三房戶，以588萬元未補地價易手，造價創屋苑新高。 中原地產區域營業經理梁岳宏指出，青衣居屋青泰苑F座俊泰閣中層9室，實用面積645平方呎，以未補價第二市場588萬元售出，平均呎價9,116元，創屋苑未補價新高。 上一次高位是在5月錄得，當時實用面積554平方呎的中層戶，以553.8萬元售出。 Q房網香港董事總經理陳坤興表示，中美貿易摩擦、香港政治局勢、股市波動等不明朗因素，勢必拖累整體樓價的升幅。

但鑒於未補地價的居屋或公屋放盤量向來相當有限，相信二手居屋樓價會維持乾升的現象。 居二市場持續熱鬧 隨著新一批「白居二」，將於下半年投入市場；加上新居屋的向隅客，相信稍後居二市場繼續熱鬧，有機會進一步推高呎價。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，年初，中美貿易關係一度好轉；本港樓價調整過後重展升浪，以及「白居二」等用家全面入市，刺激交投，樓價料報復式反彈，資助房屋售價亦突飛猛進。 他續稱，「白居二」計劃恒常化，為第二市場注入穩定購買力，料低息環境持續之下，無減用家的上車置業意慾，平均售價料平穩向好。

主打新界西北居屋及上車盤的祥益地產總裁汪敦敬，今年初已預期樓價回勇，當中居屋及600萬元以下的上車盤，供應少而剛性需求強勁，陳海潮相信已經觸底，今年內料可回升至原本水平。

新居屋現撻訂個案

正當二手居屋缺貨而令價格乾升，有「幸運」市民卻放棄抽中新居屋的機會，寧願損手賠訂離場。 上一期（2018年）的新居屋包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑和東涌裕泰苑，共4,431伙單位已於5月完成揀樓程序，但近日不時出現撻訂個案。 據房委會的成交紀錄，長沙灣凱樂苑E座一個27樓4室單位，於7月初被撤銷買賣協議，成交價約438.5萬元。

倘若買家損失最多一成訂金，意味最高損失43.86萬元離場。單位位於高層，面積629平方呎的三房優質單位，於3月1日簽訂買賣協議，即是於揀樓期第二天已被揀選。 按房委會今期出售居屋的做法，料撻訂單位有機會於2020年的居屋發售計劃推售。

買家入市前計錯數

翻查成交記錄冊，上一期居屋至今錄得約八宗撻訂紀錄；另外，啟德啟朗苑及東涌裕泰苑也曾有撻訂個案。 長沙灣區的綠置居麗翠苑，亦接連出現撻訂個案，最新一宗是5月21日成交第2座14樓，樓價173.26萬元。 麗翠苑原為公屋，房委會選取其中四座撥作綠置居，提供2,545個，面積184至452平方呎單位，售價93萬元至306萬元，平均呎價約6,200元。

撻訂的原因，很大程度是因為買家入市前計錯數，房委會推售的居屋及資助出售房屋項目，雖然會向參與承造按揭的銀行或財務機構，提供按揭還款保證。

運輸及房屋局局長陳帆早前回應立法會議員書面質詢時指出，銀行或財務機構可拒絕向任何買家提供按揭貸款。 並稱房委會的保證是一種不足額保證，倘售出單位的收入，未能全數償還業主拖欠的貸款餘額及利息等雜費，房委會只會支付欠款，並會向業主追討所有欠款及利息。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，房委會提供居屋的按揭保證是30年為限，但有銀行及財務公司願意超額提供按揭，即樓齡五年之後，依然提供25年還款期的九成按揭。 為壓抑居屋不理性升勢，確實有需要檢討及修訂居屋的按揭上限。 再者，部分二手居屋未補價呎價超過12,000元，補地價後超過17,000元，即一個500多呎的居屋單位，市值要900萬元，令人懷疑日後的獲利空間。