【亂世樓荒】新盤大軍趕尾班車 將軍澳、火炭鐵路「宇宙盤」趁早賣愈著數？

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、資料圖片

市場於2021年最關注的項目，正是內房地產商中洲置業發展的港鐵公司（00066）火炭站旁坳背灣街1號項目星凱•堤岸。

火炭宇宙盤逾1,300個單位

該盤共有四幢住宅大廈，合共提供約1,335個住宅單位，都算是鐵路盤，交通配套方便。

火炭區有逾十年未有大型住宅新盤推售，對上一個全新屋苑，已經是2009年落成的御龍山。

發展商早前已為項目進行軟銷，並於日前獲批預售，將隨即展開銷售程序，最快10月內推售。

該盤戶型上涵蓋開放式至四房，另設有特色戶，當中一至三房佔九成。一房由330至390平方呎，佔約29%；兩房由460至580平方呎，佔約34%；三房由670至950平方呎，佔約28%。

同時屋苑附設綠化及休憩空間，會所及綠化空間共逾100,000平方呎。

據了解，項目設於九龍灣宏照道金利豐國際中心的示範單位，將於短期內開放參觀。

中洲置業營銷策劃總監楊聰永早前形容項目為「宇宙盤」，相信可吸引各路客源，強調只要獲批文件便即推盤，有關籌備工作已接近完成。

至於近年來的供應主力將軍澳區，亦有逾千伙大盤待推，更有機會是今年最多單位數量的新盤項目。

項目是由九龍建業（00034）發展的第85區石角路發展項目，總樓面面積逾40萬平方呎，單位數目1,556伙，戶型以開放式、一房及兩房單位為主，預計2021年內推售，隨時有機會細絕同區樓盤。

項目現正申請預售樓花，預計2022年4月落成，樓花期約半年。

同時，項目位處日出康城旁邊，可享有康城商場及鐵路站優勢；加上日出康城多個期數餘貨只餘下大單位，而石角路項目主打中小型戶，料吸引年輕上車客注意。

此外，市場另一焦點項目之一為The YOHO Hub發展項目第B期，屬港鐵元朗站鐵路物業，位置貼住港鐵元朗站，且提供多達1,030伙，惟能否短期推出，須視乎預售審批進度。

鴨脷洲地王隨時推售

惟發展商新鴻基地產（00016）早前已預告年內會推出此新盤，項目預計2023年3月落成，樓花期約18個月。

至於供應罕貴的港島區方面，中資龍光集團（03380）及合景泰富集團（01813）的鴨脷洲利南道地王項目，屬臨海地皮，當年地價曾刷下本港新高，項目經已批出預售，涉及295伙可隨時推售。

惟發展商暫未公布部署，項目距離鴨脷洲海怡半島都是10分鐘左右步程。

另新地旗下北角海璇II已推出廣告宣傳；加上已批轉讓同意書，料隨時準備上樓書部署推售，分別涉及228伙及123伙。

此外，同系半山區東部CENTRAL PEAK II已上樓書，將開放現樓示範單位供參觀，提供19幢洋房。

西九龍於本季內另一焦點新盤，為恒基地產（00012）利奧坊全新系列，最新地址深旺道5號，涉616伙，料價錢參考同系利奧坊系列，戶型亦估計與利奧坊系列相若，主打中小型單位。

推算第四季有多逾萬伙單位可以推出供應，但今年不少一手樓花集中火力搶攻上半年市場，故有機會於末季減慢推盤速度，留力2022年才再作部署。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽稱，本港樓價自8月破頂後一直處於「高位爭持」的局面，故目前成交價量出現輕微波幅實屬正常。

同時，剛需高企、低息環境持續、供應不足及資金氾濫等利好樓市的因素仍然存在，因此，預計上述消息將只輕微拖慢樓價升幅及成交。

一手巿場吸購買力

展望10月仍有多個新盤陸續登場，預計一手市場將持續暢旺，吸納購買力。

利嘉閣地產總裁廖偉強指，估計第四季新盤可錄約5,000宗買賣；全年則有約18,000宗。

對於發展商定價策略，他認為價量兼備，除了一手市場外，今年二手交投亦見活躍，令今年暫錄約40,000宗二手成交，已佔2020年全年約44,000宗約九成。

此外，日前美國邦聯備儲局公布議息結果維持利率不變，而聯邦基金利率自2020年3月起保持在零至0.25%，當局仍維持每月共1,200億美元買債規模。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，聯儲局維持利率不變屬市場預期，而美國將於年底放慢買債步伐，已屬市場共識及合理做法，故不會像2013年出現「收水」恐慌。

王美鳳又指出，美國「收水」未必等於即時傳導香港，本港息率大致受美息走勢、資金水平及流向、港元需求所影響。

由於本港銀行體系高度充裕，她預期美國減慢買債對本港息率影響輕微。

鐵路沿線二手價硬淨

近期環球股市波動；加上市傳香港主要地產商被中央要求解決樓荒，又指「遊戲規則已經改變」，但對樓價未有太大影響，成交價繼續高位靠穩，鐵路沿線二手樓價仍硬淨。

業主零議價沽出

中原地產元朗副區域營業經理王勤學表示，元朗YOHO Midtown新近錄得一宗「零議價」二手成交，為5座高層D室，實用面積507平方呎，兩房間隔，向內園，原叫價940萬元，終零議價沽出，實用呎價18,540元。

原業主於2010年2月，以347.1萬元一手買入單位，持貨11年，現轉售賬面獲利592.9萬元，期內升值1.7倍。

青衣站上蓋的盈翠半島三房分層戶高價易手，單位為11座高層E室，實用面積777平方呎，為三房套房另工人套房間隔。

單位向東南，俯瞰運動場景外，同時坐擁開揚藍巴勒海景，以1,590萬元成交，為分層標準單位新高價，實用呎價20,463元。

香港置業區域董事區達鴻表示，九龍站上蓋屋苑凱旋門一房戶造價再創新高，單位為觀星閣中層C室，實用面積415平方呎，外望開揚市景及高鐵西九龍站一帶園景，日前以1,650萬成交，實用呎價約39,759元。

同座中層B室，同為一房間隔，實用面積400平方呎，於9月初以1,638萬易手，實用呎價約40,950元，可見同類單位於半個月內，已再升價。

十大藍籌屋苑之一的鴨脷洲海怡半島，有鐵路站後，多年價格持續硬淨。

代理消息指，8座頂層戶，實用面積989平方呎，四房間隔，連約313平方呎平台，日前傳以2,500萬元易手，實用呎價25,278元，成交價創近五年屋苑新高。

單位原業主在1993年，僅以約298.5萬元購入，持貨28年，賬面獲利2,201.5萬元，單位升值逾七倍。

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