九龍城AVA 55 開放式300萬有找

啟德地皮創下高價紀錄，鄰近新盤以高呎價推出，位於九龍城啟德道的AVA 55，主打中小型單位。發展商首批先推38伙，折實呎價19,334元。雖然呎價高企，但勝在入場門檻低。項目一個開放式單位，入場費296.8萬元。

文：鄭福發
攝：何柏基
相︰九龍城AVA55主打細單位，折實入場費低於300萬元。

外資行報告顯示，港鐵觀塘延線刊憲後，刺激黃埔及何文田區屋苑樓價飆升95%及80%，大幅跑贏大巿的65%升幅，反映鐵路發展帶動樓價飆升。

如箭在弦的沙中線地皮備受追捧，啟德站旁的地皮，上週獲中資以88.37億元奪得，樓面呎價高達13,500元。

一站之隔、興建中的土瓜灣站，鄰近的新盤借勢以高價推出。由資深投資者盧華家族發展的AVA 55，位於九龍城啟德道55號，項目單幢式設計，單位數目不多，只有88伙，全部屬小型單位戶型。

88伙全數細單位

AVA 55間隔由開放式至兩房，單位實用面積介乎166至328平方呎，迎合單身上車客及小家庭所需。其中一房單位佔50%；兩房及開放式單位各佔25%。

項目具備港鐵概念，兼且鄰近啟德發展區，發展商訂價進取，首批推出的38伙，訂價介乎329.8萬至746.3萬元，呎價由19,109至24,018元。

發展商提供最高10%折扣，首批平均呎價19,334元。呎價較街尾的豪門（呎價12,188元），高出58%。

與豪門不同之處，AVA 55位處小學41校網，區內知名學府林立，包括瑪利諾修院學校（小學部）、華德學校及九龍塘官立小學等。

AVA 55另一賣點是鄰近多個綠化公園，包括九龍寨城公園、摩士公園及樂富公園，休憩綠化環境充足。在九龍城一帶提供不少泰國特色食肆及商店，生活配套方便。

投資前景方面，區內租金參差，大單位實用呎租介乎25至31元，而半新樓的細單位，呎租由約50元。

例如2014年落成、同樣主打中小型單位的「半新樓」曉薈，10月錄得最少兩宗租務個案，其中高層A室，一個實用面積202平方呎的開放式單位，以月租11,500元租出，折合呎租近57元。

樓齡約十年的豪門，高層C室一個實用面積815平方呎的三房單位，近期以月租25,000元租出，呎租近31元。以上述呎租估算，AVA 55租金回報率介乎1.6至3.5厘。

值得留意的是，AVA 55不設會所，而每平方呎管理費約4.5元。以面積最細的開放式單位計算，每月管理費約747元。

裝修貼士︰高樓底自製睡房

本港地少人多，樓價愈來愈高，工資追不上通脹，愈來愈多用家選擇開放式單位，近年新盤亦主打細戶型，九龍城AVA 55是其中之一。

事實上，AVA 55位處的九龍城一帶，以往受啟德機場影響，樓宇設有高度限制，自1997年機場搬到赤蠟角後，九龍區樓宇高限釋放，新建物業可以增高，即使開放式細單位亦可自己「加房」。

AVA 55的面積最細的開放式單位，實用面積只有166平方呎，但勝在樓底有3.3米高，適合室內增值。

發展商在售樓處擺放裝修效果模擬圖，其中B室開放式單位的圖片，採用閣樓設計，上方是「睡房」區；下方空間足以擺工作枱、沙發等起居空間，樓梯下可放訂製電視櫃連儲物空間，近乎完整廳堂布置。

值得留意，內置樓梯等工程受小型工程條例監管，業主須採用合資格專業人士及承建商。