中資高價搶地未必睇回報

你好！本人多年前在淘大花園買入了一個單位收租，原本想賣掉它換個大單位，但看見近來發展商投啟德地皮非常勇猛，分析員說項目落成後呎價要逾20,000元，是否代表東九龍的樓價還「有排升」？我的收租那個單位應該封盤不賣嗎？

讀Patrick Luk

文：1% Anthony

Anthony Sir：

你好！本人多年前在淘大花園買入了一個單位收租，原本想賣掉它換個大單位，但看見近來發展商投啟德地皮非常勇猛，分析員說項目落成後呎價要逾20,000元，是否代表東九龍的樓價還「有排升」？我的收租那個單位應該封盤不賣嗎？

讀者Patrick Luk

政府連番出招，增加土地供應，理論上市場應該預期樓價會下跌，誰知中資集團一再高價搶地，令市場預期全面扭轉。

近日海航集團再以天價搶得啟德地皮，有測量師行預期，項目落成後，呎價將逾20,000元，東九業主即時封盤加價。

各區代理亦借勢推盤，例如有專營九龍站、奧運站的代理朋友就跟筆者說：「啟德都賣兩萬啦，更何況發展成熟的西九？介紹個筍盤俾你。」

發展商考慮因素多

個別發展商以不尋常高價投地，雖不代表市價，但肯定有刺激作用。

發展商高價投地，當然是看好後市，誰願意做蝕本生意？然而，每個發展商都有自己的研究團隊，有自己的睇法和策略。個別發展商的取態，不能代表整個市場。

以海航搶啟德地為例，資料顯示，11月以逾88億元投得的地皮，已經比預期高出逾倍，今次再以呎價13,600元投得地皮，亦比市場預期高出兩成。

項目落成後，是否真的可以賣到呎價逾20,000元呢？筆者認為應該多看幾家發展商的出價，尤其是在香港札根多年、熟悉市場、身經百戰的本地發展商。

有別於本地發展商，中資發展商考慮因素比較多，天價搶地未必只看利潤。

例如建立品牌，這兩次天價投地，已令海航這個名字成為市場焦點，他日在香港打造一個高價的地標式建築，更能打響名堂。

又例如資產分布，近年人民幣匯價開始下滑，資金爭相到國外併購資產，即使買貴一點也值得，最少可以抵銷人民幣下跌的壓力，也能將資金調到國外。

又例如策略性投標，有分析指，海航上次出了高價投地，今次不能讓地價突然大跌，無論如何都要以更高價搶；否則，之前塊地就會貶值，很多很多不同原因，並非單純的看回報。

有錢就是任性，有看足球的朋友都知道，最近內地的球會，瘋狂搶購世界級球星，動輒出到兩倍至四倍薪酬。

近年內地資產價格急速膨漲，深圳及各大城市的物業價格，升幅冠絕全球，無論是小市民、大集團或發展商的口袋都「脹爆」了，有錢就有權去併購。

財富效應支持併購

隨著內地收緊政策；加上人民幣貶值，種種因素配合下，逼使資金外流，香港亦成為資金流入的重點地區。小市民來買樓；大集團來買商廈，發展商來買地。

之前筆者陪朋友去揀新樓，前後左右都有不少說普通話的同胞，不同level的中資勢力都在併購。

聽落有點諷刺，經常聽見身邊朋友說，資產價格上升，只是塘水滾塘魚，沒有實質業務。

然而，在現實世界，資產價格上升，就會做成財富效應，然後就可四出併購，買人家的資產，買人家的生意。

因此，近年筆者都積極物色具爆升潛力的內地樓，與其被人收購，不如搶先去收購別人的資產。

1% AnthonyAnthony Sir：

你好！本人多年前在淘大花園買入了一個單位收租，原本想賣掉它換個大單位，但看見近來發展商投啟德地皮非常勇猛，分析員說項目落成後呎價要逾20,000元，是否代表東九龍的樓價還「有排升」？我的收租那個單位應該封盤不賣嗎？

讀者Patrick Luk

政府連番出招，增加土地供應，理論上市場應該預期樓價會下跌，誰知中資集團一再高價搶地，令市場預期全面扭轉。

近日海航集團再以天價搶得啟德地皮，有測量師行預期，項目落成後，呎價將逾20,000元，東九業主即時封盤加價。

各區代理亦借勢推盤，例如有專營九龍站、奧運站的代理朋友就跟筆者說：「啟德都賣兩萬啦，更何況發展成熟的西九？介紹個筍盤俾你。」

發展商考慮因素多

個別發展商以不尋常高價投地，雖不代表市價，但肯定有刺激作用。發展商高價投地，當然是看好後市，誰願意做蝕本生意？然而，每個發展商都有自己的研究團隊，有自己的睇法和策略。個別發展商的取態，不能代表整個市場。

以海航搶啟德地為例，資料顯示，11月以逾88億元投得的地皮，已經比預期高出逾倍，今次再以呎價13,600元投得地皮，亦比市場預期高出兩成。

項目落成後，是否真的可以賣到呎價逾20,000元呢？筆者認為應該多看幾家發展商的出價，尤其是在香港札根多年、熟悉市場、身經百戰的本地發展商。

有別於本地發展商，中資發展商考慮因素比較多，天價搶地未必只看利潤。

例如建立品牌，這兩次天價投地，已令海航這個名字成為市場焦點，他日在香港打造一個高價的地標式建築，更能打響名堂。

又例如資產分布，近年人民幣匯價開始下滑，資金爭相到國外併購資產，即使買貴一點也值得，最少可以抵銷人民幣下跌的壓力，也能將資金調到國外。

又例如策略性投標，有分析指，海航上次出了高價投地，今次不能讓地價突然大跌，無論如何都要以更高價搶；否則，之前塊地就會貶值，很多很多不同原因，並非單純的看回報。

有錢就是任性，有看足球的朋友都知道，最近內地的球會，瘋狂搶購世界級球星，動輒出到兩倍至四倍薪酬。

近年內地資產價格急速膨漲，深圳及各大城市的物業價格，升幅冠絕全球，無論是小市民、大集團或發展商的口袋都「脹爆」了，有錢就有權去併購。

財富效應支持併購

隨著內地收緊政策；加上人民幣貶值，種種因素配合下，逼使資金外流，香港亦成為資金流入的重點地區。小市民來買樓；大集團來買商廈，發展商來買地。

之前筆者陪朋友去揀新樓，前後左右都有不少說普通話的同胞，不同level的中資勢力都在併購。聽落有點諷刺，經常聽見身邊朋友說，資產價格上升，只是塘水滾塘魚，沒有實質業務。

然而，在現實世界，資產價格上升，就會做成財富效應，然後就可四出併購，買人家的資產，買人家的生意。

因此，近年筆者都積極物色具爆升潛力的內地樓，與其被人收購，不如搶先去收購別人的資產。 

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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