中資搶貴地 雞年樓價無得跌？

筆者： 「新年快樂！祝你日日開單，個個月爆數！」
代理： 「多謝多謝！最近有冇抽新盤呀？」
筆者： 「抽過浪澄灣、柏傲灣，可惜抽唔到丫。」
代理： 「呢兩個咁難…Grand Yoho、啟德一號II呢？易抽啲喎！」
筆者： 「冇呀，覺得開價貴咗啲，啟德一號II呎價成1.8萬喎。」
代理： 「中資搶啟德地，搶到呎價1.36萬，將來最平賣2萬啦！
筆者： 「1.8萬、2萬…冇乜水位喎！」
代理： 「最平呀…睇天鑄就知，麵粉價未到1.3萬，都賣3萬啦！」
筆者： 「九龍站凱旋門、君臨天下都係3萬，得唔得呀？」

代理： 「啟德將來發展咁勁，將來肯定貴過九龍站啦！」

影響樓價因素趨複雜

先祝各位讀者新年進步，心想事成！

跟前輩們討論、預測雞年樓市，不約而同慨歎樓市越來越複雜。以往沒有那麼多辣招，也沒有那麼多外圍因素，看看利率走勢、市場供求、租金回報等等，就大概可以估頂摸底，即使不中亦不遠。

今天呢？可煩了！政府又可能會突然出招，外國又可能會突然「印銀紙」，內地買家又可能會突然湧進，傳媒專家又可能會突然唱好唱淡…最近又殺出一路奇兵，內房發展商又可能會突然天價搶地！多年來政府不斷推出辣招，由最初推出SSD、DSD打擊炒家炒賣，到幾年前推出BSD打擊外來投資者，到最近推出15%印花稅，打擊買樓收租的投資者，嘗試令樓市冷卻，今次面對內房發展商高價搶地，如何招架？

有留意內地房地產市場的朋友都知道，內地發展商搶地非常積極。近年全國各大城市，頻頻出現地王！每當有發展商高價搶得地王，其他發展商的新盤就會順勢加價，然後二手樓小業主封盤反價，再然後買家被迫接受新高價，再再然後又有發展商以更高價搶地…惡性循環，滿天「升升」。這個地王遊戲，今天殺到香港了！

啟德地皮再以高價批出，樓面呎價再破1.3萬元，中標者香港國際建投又是中資海航集團旗下公司。近幾個月海航集團三次出手，斥資近200億元奪得3幅啟德地皮，樓面呎價分別是1.3萬元、1.35萬元及1.36萬元，項目落成後要賣2萬元以上，最初全城嘩然，不敢相信，然而一幅、兩幅、三幅地皮成交之後，各路英雄力捧之後，今天大家似乎開始接受…

到底啟德地皮真的值這個價？還是過分炒高？每個人都有自己的睇法，筆者比較傾向「過分炒高」！點解？

第一，過去幾次啟德地皮招標，每次都有近20個財團入標，當中包括本地龍頭新地、長實、新世界、信和等，然而每次都爭輸，即是說本地龍頭發展商，亦覺得不值這個價，筆者都係跟誠哥啫。

第二，兩年前中標價才樓面呎價才6,000多元，最近唯一試過爭贏的嘉華，樓價呎價僅逾1萬元，亦遠低於海航出價。種種跡象顯示，其他發展商不認同這口價，可惜政府是以招標方式，不是拍賣方式，否則可以睇得更清楚。

炒高地價影響更廣更深

去年11月政府推出新辣招，市場即時冷卻，雖然業主未有劈價，但買家亦沒有高追，樓價指數在歷史高位前好淡爭持。同時，特朗普當選美國總統，市場預期加快加息；同時，政府繼續增加供應，近日特首梁振英引退前，更引爆改劃郊野公園的激烈討論。種種因素，均令人期望樓價有機會調整。可惜！可惜！

可惜！無論政府多努力，都敵不過一個名不經傳的內房發展商高價搶地！一招就推倒！

先講新樓。去年煥然一居開售時，如果你走到現場，看見啟德到處沙塵滾滾，如果有人跟你說，這裡將來會超越九龍站，呎價動輒2萬、3萬元，你一定滿心懷疑。今時不同往日，中資發展商高價搶地後，港人港地啟德一號II高價推售，只要你到過展銷現場，必定感受過現場銷售人員，如何高舉啟德地皮創新高的光環，高呼啟德樓價勢必超越九龍站，將來賣2萬、3萬元一呎，現在1.8萬元必賺云云，這次…買家欣然接受，新樓即時貴兩成！

再講二手樓。原本買賣拉鋸，好淡爭持，誰知新聞一出，業主立即重奪上風，尤其是區內業主，紛紛反價，買家走進代理行，想要鋤價，猜猜地產代理會怎麼說？肯定又是同一番話！同區二手即時彈升！即使去到其他區，原本觀望、等跌的買家，亦開始投降，開始相信、接受現時的樓價水平，最近荃灣柏傲灣稍為貼近二手，已經爆晒飛！

一幅、半幅地創新高，或者會懷疑係咪發展商計錯數，有機會跌；如果幅幅地都搶到咁貴，買家就會漸漸接受呢個新常態；當大家都接受…點跌？

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