地產專題｜中環商廈空置率 面臨20年來最嚴峻局面

近期樓市二手交投持續處低位水平，工商舖市道同樣平淡。

鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪指出，今年首五個月，工商舖僅錄1,751宗註冊成交，雖然達2022年下半年總註冊量的九成半，但是遠遜於疫情前水平，即較2019年首五個月，錄得的2,425宗成交，更是大幅減少近28%。

成交金額同樣低迷，2023年首五個月，工商舖註冊金額共錄得215.05億元，更僅是2022年下半年成交金額的72%，亦低於2019年同期逾五成。

• 今年首五個月，工商舖註冊金額共錄得215.05億元，更僅是2022年下半年成交金額的72%，亦低於2019年同期逾五成。（資料圖片）

他料今年上半年的交投量僅錄約2,000宗，只是略高於2022年下半年。

成交額、量皆未見起色，反映工商舖未受惠於經濟復常。更甚的是，全港寫字樓整體空置率持續高企。

甲廈空置率逾疫前3倍

《彭博》日前報道，香港寫字樓的空置面積創新高，達到1,300萬平方呎，形容是前所未見的空置，其中2023年4月，整體甲級寫字樓空置率近15%，空置率是2019年水平的逾3倍。

據了解，香港龍頭地產商長實集團（01113）旗下中環長江集團中心寫字樓的空置率約25%；而另一大型地產商恒基地產（00012），同區在建中的The Henderson出租率亦僅為30%。

至於距離The Henderson數步之遙，在長實旗下長江集團中心二期，即是前身為和記大廈，樓面約55萬平方呎，同樣預計2023年落成，市傳只是暫簽到第一位租客，由一家內地企業租用半層樓面。該項目整體預租率暫時未明。

同時，綜合市場估計，未來三年，市場將至少有700萬平方呎的甲級寫字樓投入市場，預計需要數年時間才能消化新供應。

中環、金鐘一帶為傳統商業核心區，區內的新商業用地供應理應極度罕有，傳統以來有價有市，其中，The Henderson乃恒地於2017年，以約232.8億元奪得，當時每平方呎樓面地價逾50,000萬元。

集團早前披露，地皮將重建成36層甲廈，總樓面約46.5萬平方呎，料建築成本高達4億美元（約31.2億港元），打造成世界級建築地標。

• 全港寫字樓整體空置率持續高企，長實旗下中環長江集團中心寫字樓的空置率約25%；而另一大型地產商恆地，同區在建中的The Henderson出租率亦僅為30%。）何柏基攝）

恒地重心押注地王

再者，恒地在2021年擊敗五個競爭對手，奪中環新海濱3號地皮，當時作價為508億元，成為賣地史上歷來造價最貴「地王」。

恒地將投資630億元興建三座建築物，總建築面積約161.46萬平方呎，當中有94萬平方呎為商場樓面，規模較同區國際金融中心（IFC）商場大17.5%。

集團一連兩度摘下中環核心區兩幅矚目商業地，重心押注甲級商廈前景，成為中環商業區新大地主。

雖然，有外資機構對前景缺乏信心，撤出香港，但《彭博》指出，香港商業樓市不像美國紐約等西方城市的寫字樓，沒有面臨在家辦公盛行而導致需求下滑的問題。

反觀，香港居所普遍狹小；加上本地鐵路網絡發達，打工仔更願意上班，返寫字樓辦公。

分析認為，香港商業樓市疲弱的原因，在於中美關係日益緊張帶來的地緣政治風險，加之中國商業環境惡化、交投放緩，逼使西方企業撤資或減少本地支出。例如美國聯邦快遞（FedEx）亞太總部，亦由香港移師至新加坡。

中資企業未及補位

即使中港全面通關，中資企業亦一時未及「補位」。

世邦魏理仕數據顯示，雖然有短片平台抖音、TikTok母公司字節跳動（ByteDance）和中國石油股份（00857）等內地企業進駐香港寫字樓，但僅佔今年首季新租約的11%，低過2017至2019年間中資租賃的平均15%佔比。

期內中資也僅佔商業地產總交易量的8%，遠低於疫前的19%。

隨跨國企業放慢擴張步伐，內地企業對落戶香港仍持觀望態度，吸納率肯定大打折扣。

交易業務放緩，外資銀行收縮辦公場所空間，而預期的中資企業並未足夠填補市場，令新建寫字樓面臨供過於求的情況。

香港專業地產顧問商會會長蔡志忠早前撰文指出，寫字樓板塊仍然十分疲弱，整個香港商廈的空置率，面臨20年來最嚴峻的局面。

不過，香港擁有全球低稅制；加上一些指定企業的補助措施等，本港絕對有條件吸引國際龍頭公司和內地科網巨擘進駐。

寫字樓巿道的興衰，關乎人才和企業的發展狀況。他認為，假如能率先引進兩三家大型中外龍頭企業進來，一切自然水到渠成，無論人才和資金，甚至眾多配套公司將蜂湧跟隨而來，香港的經濟立即升溫，商廈市道便可馬上回穩。

樓巿須火速進補

業界指出，香港的疫後經濟仍然受到多重內外因素夾擊，影響投資氣氛，拖累物業市場明顯轉弱，建議特區政府大力加速經濟復常，為提升市場對磚頭的信心，應盡快「減辣」甚至「撤辣」。

香港商界會計師協會榮譽會長兼董事李偉強稱，房地產作為本港經濟最重要支柱之一，物業是很多香港市民擁有的最重大資產，關乎無數港人畢生的福祉，樓市起落都會影響到社會各階層，樓價回調會引發負財富效應，影響消費信心及經濟。

回看現時市場上的投機者幾已絕跡，可以撤銷為遏抑炒賣的「辣招」，適時減辣甚至撤辣，相信對提振市場氣氛及令樓市「軟著陸」有極大的幫助。

政府應以更具前瞻性的眼光及數據領導市場，建議立即撤辣及減辣，以助經濟加速復常。

美聯集團（01200）主席黃建業亦指出，過去三年本港經濟受疫情嚴重打擊，目前屬「大病初癒」，特區政府須為樓巿「火速進補」，固本培元助港復甦。

他建議徹底寬免外地人來港首次置業需付的三成辣稅，以吸引資金流港「買磚頭」，更可吸引人才來港發展職業生涯和安居，補充大量流失的人力資源，為香港發展燃點新動力。

• 美聯黃建業稱，目前本港屬「大病初癒」，特區政府須為樓市「火速進補」，固本培元助港復甦。（圖片由美聯集團提供）

宜放寬按揭激活二手市場

他又贊成進一步放寬按揭，以激活二手市場，加快流轉，助港人安居置業。

撤辣可為香港經濟及社會帶來利好，包括吸引中外資金來港買「磚頭」，為港帶來資金；另可利用樓市帶動房地產、銀行及資產管理等板塊的發展,並加速人才來港落地生根，補充流失的勞動力。

再者，他提及加快二手流轉，助港人安居樂業，改善居住環境，令更多人願意留港建家，從而振興樓市，大幅增加庫房收入，更有助有資金需要的業主套現。