中環頂級寫字樓租金全球最貴 調查：41%受訪租戶計劃遷離｜樓市點睇

撰文：Smart ED編輯部  ｜ 圖片：新傳媒資料室

中環頂級寫字樓租金全球最貴

有分析指，九龍區寫字樓市場正在轉型，由以租金吸引租戶進駐，轉為以策略性位置和商廈質素吸引租戶。世邦魏理仕 6月發表的最新研究報告顯示，全球十大最貴的寫字樓市場中，亞洲區佔六席。其中，香港的中環連續四年蟬聯全球最貴頂級寫字樓榜首，每年每平方呎租金高達322美元。

至於九龍區亦持續強勁，以每年每平方呎租金208.67美元，排名第三位。排行第二位是英國倫敦西區，每平方呎年租約222.7美元。該行表示，亞太地區頂級寫字樓租賃需求及供應的趨勢，令核心商務區租金屢創新高。各大公司試圖以最高品質的辦公環境，吸引及留住人才，儘管面臨宏觀經濟放緩，以及地緣政治等問題，預計租金增長趨勢持續至2020年。

去中心化成大趨勢

世邦魏理仕香港顧問及交易服務—辦公樓部執行董事駱應銘指出，中環是頂級寫字樓的核心地區。然而，除中環外，租戶在香港也有其他較具成本優勢的選擇，例如港島東及九龍東區均有多個新落成的優質辦公樓發展項目，而租金遠比中環的頂級寫字樓為低。去中心化已成為大勢所趨，料將繼續成為本港寫字樓租賃市場的主要趨勢。

事實上，政府近年拍賣九龍區的啟德商業地，雖曾出現流標或撻訂情況，但亦屢現以「地王」價格成交，反映大部分發展商對該區的發展潛力有信心。高力國際商業物業服務總經理顏慧萍認為，以現時來看，啟德區規劃完善，足以形成自給自足的地區。另外，待日後該區的寫字樓落成，預計每平方呎樓面可租45元至50元，較附近的九龍東區寫字樓租金為高。

當然，最重要的是，啟德區有條件吸引總部設在中環的公司搬至，從而令區內租金有承接。顏慧萍直言，啟德區未來有機會與西九龍作競爭。此外，高力國際早前亦發表年度香港寫字樓租戶問卷調查報告，訪問363名不同行業的租戶，包括金融保險、採購與物流、零售和批發，以及數碼新媒體產業，以評估本港寫字樓巿場趨勢。

大型業主態度審慎樂觀

該份報告結果顯示，約41%受訪者正計劃在租約期滿後，從現有辦公室遷出。相對於寫字樓租金較相宜的九龍及新界區租戶，港島區的租戶較傾向搬遷。有意搬遷的租戶，九龍東及港島東區成為最熱門的選擇。同時，受訪的大型業主，對業務前景與寫字樓需求也保持審慎樂觀態度，亦有部分業主預計中美貿易戰，將在未來12至18個月持續。

對擁有不同投資組合的大業主而言，貿易戰對租金的影響尚未出現，但亦留意到在九龍東區等租金較低的寫字樓巿場加租或會遇到阻力。另一方面，有條件吸引大企業由港島核心地區搬遷的地區，就是西九龍。萊坊執行董事兼總經理九龍區商業部主管麥健偉指，短期而言，受經濟和政治局勢不明朗因素影響，九龍區寫字樓市場較為不穩定，但長遠前景樂觀。

以尖沙咀新落成的甲級商廈K11 ATELIER為例，目前平均建築呎租達100元，有租客更以建築呎租118元，租用面積達3,000平方呎的寫字樓，創九龍區寫字樓交易史上的新高。九龍站上蓋的環球貿易廣場的平均建築呎租為100元，其空置率低於1%，這亦反映九龍區超甲級寫字樓需求和吸納量強勁。
而九龍區的寫字樓市場正在轉型，由從前以租金吸引租戶進駐，到現在以策略性位置和商廈質素吸引租戶。

麥健偉指，愈來愈多日本銀行和台灣銀行的前線部門，在尖沙咀區擴張及整合。2016年，銀行和金融業租戶僅佔九龍中心區寫字樓租戶的26.58%；2018年比例上升至35.23%。他稱，萊坊對今年下半年九龍區甲級寫字樓租金預測相對謹慎，九龍區甲級寫字樓租金料將輕微上升1%至3%。該行預計，西九高鐵站上蓋商業地將促使尖沙咀區變成第二個中環。

工商物業市場料步入調整期

現時，九龍區超甲級寫字樓的平均實用租金為150元，麥健偉假設以每年3%的漲幅計算，到2025年西九高鐵站上蓋商業物業落成，物業的實用呎租將達到190元。並相信屆時九龍區將有數幢甲級寫字樓的租金水平，可以追上港島的甲級和超甲級寫字樓。當中，銀行及金融業負擔寫字樓租金的能力最強，過往其只會把後勤部門設於九龍區，但是愈來愈多企業，開始把前線部門搬遷至九龍區，並進行大型整合計劃以達到長遠的房地產目標。

中原（工商舖）董事總經理潘志明預測下半年環球經濟不穩，中美貿易摩擦加劇等因素，投資市場短期前景不明朗。而且近期中環及銅鑼灣區商舖及商廈受到社會運動的影響，預料對該區未來租金及售價受壓工商物業市場料將轉入調整期，整體交投顯著回落。

高鐵上蓋地皮矚目

發展局局長黃偉綸於6月底公布新一季（7月至9月）政府賣地計劃，市場焦點集中於商業地，當中高鐵西九龍站上蓋的商業地，樓面面積逾300萬平方呎，市場估值超過千億元，可望成為香港歷來最貴地皮。位於九龍連翔道與柯士甸道西交界的高鐵西九龍站上蓋商業地，為滾存自 18/19年度賣地計劃的用地，項目地盤面積約63萬平方呎，計劃興建三幢19至28層的寫字樓，面積約285萬平方呎；另設有近32萬平方呎零售商場，總樓面約316萬平方呎。規模可媲美鄰近的九龍站上蓋的環球貿易廣場（ICC）。

有實力入標的財團料有限

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，預料本季賣地計劃內最觸目地皮，將是這幅位於高鐵站上蓋的商業用地，屬本港最大型的單一出售商業發展項目。由於地皮具規模，有實力入標的財團料有限，他相信會有中、外資及本地發展商合組競投。中原測量師行執行董事張競達表示，參考毗鄰的ICC現時呎租約100元水平計，預計地皮每呎樓面地價約30,000至40,000元，估值約948億至1,200億元。

預計本地大型發展商及中資均會有興趣競投，但因投資金額龐大，相信標數不會多，並以合組財團方式競投為主。至於啟德商業地4C區4號地5月由高銀金融（00530），以111.24億元奪得，每平方呎樓面地價為12,888元，撻訂後政府短時間內重推。張競達預料，撻訂後發展商出價較保守，預計每平呎樓面地價約12,000元，但地皮位置具優勢，可建地標式高級酒店和辦公大樓，預料仍然有不少龍頭發展商入標。