中環新海濱地王疫市推出 估值由千億跌至不足400億 政府季內只推兩幅住宅地
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
發展局於6月底預告的2020/21年度第二季（7月至9月）賣地計劃，當中推出兩幅商業地，以中環新海濱商業項目最為矚目，地皮面積516,312平方呎，預計可建樓面逾184萬平方呎，前臨維港，即是大部分寫字樓可享海景。
以雙信封制招標 地皮非價高者得
該商業用地能夠作地標式發展，發展商除興建寫字樓、零售等商業設施外，亦需提供大型公眾休憩用地，以及貫穿整個用地和海濱的行人園境平台，方便市民來往中區海濱。
發展局局長黃偉綸指，政府十分重視該幅用地的建築設計，在審批標書同時考慮設計和價格，以確保用地設計合乎經濟和社會效益。即是以雙信封制招標，要求發展商以獨立信封分別提交設計建議書和價格建議書。發展局將按項目設計評分，設計和價格的比重各半，換句話說地皮有可能並非價高者得，入標者的技術能力、經驗及項目設計等同樣關鍵。
由於雙信封制形式考慮到知識產權的問題，故會否如現時賣地全面公開標價，政府表示仍在考慮，但強調會盡量提供透明度。
對於現時經濟下行，商廈空置率增加，會否擔心中環商業地有流標的風險？
黃偉綸回應指，賣地收入非唯一的考慮，因為項目對於本港國際金融中心有正面意義，亦相信財團對此項目會有興趣。另外，現時本港的甲廈租金仍比其他國際城市貴50%至70%，故政府不介意租金有放緩的現象。他又強調，此做法最適切，而且已兼顧透明度、公平和公開性，而且地政總署的專家在截標當日早上才制定地皮底價，絕對貼市，保障不賤賣土地。
面對財赤，港府急待開源，分析認為，地皮盡享地理之便；加上是區內罕有的大型發展商業項目，發展潛力理應被看高一線。不過，基於疫情未見穩定加上經濟前景不明朗，業界對地皮估值一再下調，市場對項目每平方呎樓面地價最低估計20,000元，由年初估值最高千億元，跌至不足400億元。
地皮位於中環核心區 預料吸引不少大型發展商競投
普縉控股集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，項目地點優越程度絕無僅有，惟是次招標採用雙軌制，增加投標結果的不透明度和不確定性。發展商除商業設施外，需負責提供佔地盤總面積近半的巨型公眾休憩用地和海濱行人園境平台，亦令發展項目規模和風險負擔上升。地皮規劃上設有主水平基準以上50米的高度限制，建築物外型可能較為低矮；加上項目所涉總投資額龐大，預料將影響地皮造價。考慮到以上幾點，將地皮的樓面地價下調至20,000元，總值約370億元。
美聯測量師行董事林子彬指出，該地皮位於核心區及唯一大型商業地，相信需求及競爭均大，但現時市況可能令發展商出價較為保守，相信政府需調整底價避免流標，預料可吸引不少大型發展商及區內有收租物業的地產商競投。萊坊執行董事林浩文表示，估計此項目只有四至七發展商或財團入標。
除本地大型發展商外，大型中資都會積極參與，部分會以合組財團形式入標，或中標後引入策略性投資者。雖然現時不是出售大型商業地皮的好時機，但如成功出售，可增加市場信心。
中環地皮料有力問鼎地王
至於地皮採用雙信封形式招標，這形式是可行的，但設計及技術標書需要公開透明，政府最好解釋中標的項目規劃、發展內容及原因，以釋除市場疑慮。林浩文估計，在這招標形式下，樓面地價約25,000至28,000元，總值約404億至452億元，預料總投資約600億至650億元；長期租金回報率約3%至4%，資金回收期約25至30年。中原測量師行高級經理吳庭琛表示，項目規模龐大，位處IFC旁，擁臨海景觀，叫座力十足，政府採雙信封制形式招標，對具規模的核心商業地屬好事，亦對區內未來發展及規劃正面。
至於目前本港最貴重的商業項目，要數到2019年11月、新鴻基地產（00016）以破紀錄價422.32億元，投得的高鐵西九龍站商業地，每平方呎樓面地價13,345元，為本港賣地史上最貴地皮。縱然現時市況及疫情不明朗，但可見中環地皮仍有力成為香港史上最貴地王。
《胡•說樓市》聯合創辦人胡國威指，最大問題是賣地背後，除了庫房收入達標之外，實情卻犧牲了一代歷史，因為中環海濱商業地內設的歷史建築也將會拆卸，包括天星碼頭停車場及於1976年建成的中環郵政總局，後者更是本港現代主義建築的標誌之一。
此外，另一幅亦將於來季推出的東涌填海區首幅商業地，提供總樓面涉125萬平方呎，地點鄰近港鐵東涌延線的東涌東站。 業界估計地皮估值37.73億元至50.3億元，預計每平方呎樓面價約3,000元至4,000元。
政府下季僅推出三幅住宅地
住宅地皮可謂無甚驚喜，政府季內只會推出兩幅住宅地，分別位於西貢及大埔，僅提供約160個單位，料屬史上新低。即使計及港鐵公司（00066）將軍澳日出康城第13期項目，政府下季亦只是推三幅住宅地，共提供約2,710個住宅單位，較首季增加約70%。
較大規模住宅地為港鐵將軍澳日出康城第13期項目，位於5期及8期中間，屬臨海地皮，且有鐵路概念。加上康城區現時配套已十分完善，是區內最後一期，料受區內有發展經驗的發展商垂青，市場料每呎樓面地價約6,000元至7,000元，總值約90億至105億元。
綜合本財政年度首兩季合計提供約4,290個住宅單位，佔全年12,900個私人住宅供應目標僅約三成，能否達標主要取決於私人市場供應。發展局解釋，全年目標供應包括舊樓私人重建項目，佔約4,000伙；對於餘下供應，政府有信心可達標。
中原測量師行董事總經理黎堅輝認為，政府本年度房屋供應目標為12,900伙，惟上半年估計可建單位約4,000餘伙，達標有壓力。他認為政府不應將舊樓私人重建項目納入估算內。
無論淡市旺市 政府有責任增加土地供應
黎堅輝解釋，過去半年，市場存在許多不明朗因素，包括社會運動及全球疫情影響，首季市場氣氛平平，隨本港疫情緩和，交投即時好轉。政府不論淡市旺市，均有責任積極尋找土地，責無旁貸，政府下半年應加大力度增加供應，並積極考慮對其他的公務員合作社項目研究收購重建的可能性或部署有關時間表，將計劃恒常化。
至於將推出的兩幅住宅官地，包括西貢蠔涌西貢公路近響鐘路地皮及大埔公路—大埔滘段地皮。黎堅輝指西貢地皮有向海元素，惟地理位置欠佳，位處迴旋處旁，或會較嘈雜。但西貢屋苑式物業供應不多，參考同區匡湖居現時造價，料地皮每平方呎樓面地價8,000元，地皮總值4.6億元。
另大埔住宅地估計單位供應約60伙，作低密度住宅發展，惟現時交通配套未算完善，料每平方呎樓面地價5,000元，地皮總值4.9億元。
