美聯半年蝕逾2億 黃建業開聲籲救市：中港代理「血流成河」搶單求存！
美聯集團主席黃建業指出，樓市的交投於去年第四季已經開始減少，及至今年初第五波疫情爆發，嚴格的社交距離措施不但窒礙睇樓，亦使到新盤活動近「清零」，導致上半年住宅物業交投暴跌，跌幅主要集中於首季，期內一手成交僅錄964宗，創自2013年實施「一手銷售條例」以來新低。
至於二手成交量則錄9,160宗，亦創出9季新低。上半年一手成交錄4,775宗，創「一手銷售條例」後新低；今年上半年二手錄20,437宗，單以上半年計算，則創出自2016年上半年後的同期新低。
美聯半年虧損2.3億
根據美聯集團有限公司2022年中期業績，集收益錄得約17.15億港元；權益持有人應佔虧損約2.32億港元，2021年同期則錄得權益持有人應佔溢利約港幣1.76億元。
美聯總結虧損主要原因：
- 隨著香港自2022年1月開始爆發第五波新型冠狀病毒疫情，而造成普遍不利市場的情況及嚴厲的社交距離措施、檢疫隔離及旅遊限制，均抑制了買家的意欲和需求，導致香港住宅物業的成交金額及成交量大幅下跌，而跌幅顯著集中在2022年首季；
- 即使已盡力爭取，但是業主們在第五波疫情中只給予有限度的租金寬減；及
- 香港新盤市場極其淡靜，2022年上半年一手住宅註冊量跌至2014年以來新低。
中港代理行業紛現虧損 淘汰戰勢升級
樓市成交暴跌，經營成本卻因為環球通脹、高租金、高薪金等因素而不斷急升，不單止香港，連國內代理行業都「血流成河」，紛紛出現虧損擴大或盈轉虧的情況。
代理須搶單求存，料行業整固步伐將會加快，本港已有代理行屢傳減薪消息，未來淘汰戰勢升級，部份業績未如理想的代理將被市場淘汰。
香港四大支柱行業無一倖免
地產代理僅是芸芸飽受疫情影響的行業之一。
黃建業指出，疫情禍港近三年，嚴格的防疫措施，加上移民潮、俄烏戰爭、中美緊張關係、加息，國內監管風暴等利淡因素同時浮現，本港正面對人才與資金雙雙外流的問題，百業飽受衝擊，香港四大支柱行業金融、進出口、旅遊及地產皆「無一倖免」，多項經濟數據亮起警號，香港正面對「沙士」後最艱難的時刻，振興經濟成為特區政府的首要任務。
不過，黃建業強調，利淡因素已經悉數浮現，隨著新一屆特區政府上場，香港將展現新氣象，現時本港入境檢疫措施已放寬至「3+4」；本港亦將於11月舉辦「國際金融投資峰會」及復辦「7人欖球賽」，相信大型活動將有助提振市道。
香港現身處疫後重生的「十字路口」，重新出發的成敗關鍵時刻，希望特區政府能「病向淺中醫」，於疫情影響未徹底惡化前，憑著前瞻性思維，推動政策吸納國內及海外資金湧港，引「活水」推動本港經濟加快復甦。
重要經濟數據
- 實質本地生產總值第一季按年收縮3.9%，第二季跌幅放緩至1.3%。
- 特區政府下調本港全年經濟增長預測，預測收縮0.5%至增長0.5%。
- 2022年上半年零售業總銷貨價值較去年同期臨時估計下跌2.6% 最新失業率為4.3%，仍高於2019年底疫情前3.3%的水平
- 本港銀行體系結餘今年已減少逾港幣2500億元
- 政府統計處公布，2022年年中的香港人口按年減少12.15萬人，跌幅為1.6%；並錄得11.32萬香港居民淨移出
加息時代 資金退潮
事實上，適逢「加息時代」，各國央行「收水」，全球都在面對「資金退潮」的後遺症，有待補充錢財及人才，放寬防疫措施只是第一步，多個國家已各出奇謀吸「人財」。
以新加坡為例，自從放寬防疫後，多項經濟數據都按年出現增長，反映政策對資金流向的積極影響。
該國新近更提出吸納專才計劃，目標直指「人財兩得」。現時香港已著手放寬防疫，惟在吸納資金及人才方面，卻未見針對性措施，若不再主動及加快出招，只會落後於國際，屆時人才、錢財及商機，皆會被鄰近地區盡吸，香港則會進一步「空洞化」。
「減辣」吸納人財
黃建業認為，現時四大支柱行業尚欠缺增長的動力，特區政府必須提出具體的政策扶持，而地產樓市對中外資金都極具吸引力，可成為香港經濟加快增長的「動力火車」，故建議港府於十月「施政報告」中，大幅減辣甚至「撤辣」，以刺激樓市交投，為香港疫後發展提供新動力。
惟黃建業深信「明天會更好」，現在是香港重新出發的最好時機，如政府從善如流，推出有效的振興經濟措施，香港定可疫後重生，屆時樓市亦將展現另一番新境象，帶動香港向前行。
有此建議的原因，是港樓跌幅尚算有限，但是根據註冊登記數字，成交正在萎縮，如等待「價量劇跌」才出招，恐將加深禍延本港經濟，故「減辣」實是刻不容緩。房地產業對香港的重要性不容置疑，根據財經事務及庫務局資料，2021至22年度政府收入達約6,936億元，當中賣地收入佔約1,430億元，佔政府收入約20.6%。若計及印花稅等近997億元包括股樓的相關收入，合計佔據整體政府收入約35%。
若以2020至2021年度及2019至2020年度的政府收入分別約5,642億元及5,909億元計算，該兩個年度若計及印花稅等的收入，佔整體政府收入分別約31.5%及35.4%，充分反映地產對香港經濟的重要性。
假如成交持續下跌，勢必影響特區政府的賣地及印花稅收入，令財政赤字進一步拓大。現時香港百廢待興，眾多基建急待上馬，民生開支及社會福利均持續增加，若庫房收入受損，將嚴重影響疫後發展。
港樓保值力強 疫下新香港人持續入市
更重要的是，物業向來是香港最寶貴的資產，深受中外人士的喜愛，可成為疫下本港吸納資金的「動力火車」。在疫情之下，本港樓價跌幅仍遠低於股債等投資工具，足證港樓的超強抗跌保值能力。
港樓對國內人士尤其吸引，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，上半年內地買家(以姓名的英文拼音鑒別)佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量及二手住宅比率，分別達11.7%及7.5%，雖然較去年下半年下跌 ，但主要原因是今年迄今缺乏最受內地人歡迎的豪宅新盤推售。
縱使如此，今年上半年內地買家佔比仍處於高水平，反映港樓吸引力。值得留意，自2020年疫情爆發後，中港兩地居民至今無法正常通關，因此今年上半年內地買家估計不少為早年移民香港並持有本地永久性居民身份證的「新香港人」。惟此數字仍足可反映新香港人及部份國內買家對對港樓極具信心，於疫情下持續入市。
黃建業指出，「辣招」本是「逆周期措施」，在疫情下已失去壓抑樓價作用，反而直接減低樓市推動經濟的效果，故「減辣」刻不容緩。
如政府對一刀切式「撤辣」感疑慮，可逐步減辣，例如買家印花稅BSD可採取「漸退式」稅制，移居香港愈久，稅率可按年遞減；另一可行的方法是如住滿7年獲永居資格，則可獲得退稅。有關政策可於兩年後再作檢討。
黃建業亦建議政府大幅放寬海外移民及升學來港政策，以助吸納「人財」。
現時，香港的移民定居政策可以說是全球最嚴格之一。要獲得永久居留身份須於香港住滿7年，遠高於澳洲「避風港」、加拿大「救生艇」、英國BNO Visa等知名移民政策。建議香港政府可考慮縮短取得「永居」時間要求至3年，以增加移民香港的吸引力。
又建議發展「教育產業」，現時來港升學深受不少國內人士歡迎，根據教育局資料，自資研究院修課課程及研究課程在過去兩年有超過22,000名非本地學生修讀，當中大部分為內地學生，而且每年都有顯著增幅。
在移民潮下，本地學生人數減少，專上院校有空間錄取更多非本地學生，故建議教育局應放寬自資院校錄取非本地學生的限制，以及增加對副學士學位及銜接學士學位課程的資助，未來甚至可考慮拓展至直資中學，以鼓勵更多內地或海外學生來港就學，吸引人才，增強香港競爭力。
黃建業：六大建議吸納人財
- 將內地來港人士的按揭上限增加至八成；
- 將15%DSD稅率回復至雙倍印花稅，即最高8.5%，開市民換樓方便之門，活化換樓鏈；
- 下調買家印花稅BSD稅率，或取消BSD稅，亦可採取「漸退式」稅制，留港居住愈久，稅率愈低；又或建議買家成為永久居民可以獲得退稅，以吸引環球人才及資金來港
- 取消額外印花稅SSD，或將年期及稅率回復至「加強版」前水平
- 移民及升學政策 縮短取得「永居」時間要求至3年
- 放寬自資院校錄取非本地學生的限制
料全年樓價跌約8%
黃建業認為「價跌量縮」的情況將會持續一段時間，直到再出現利好消息刺激。
現時發展商主動出擊，帶頭「劈價」推盤，新盤售價已貼近，甚至低於部份同區二手屋苑，加上「息魔」殺到，對二手成交構成巨大壓力，急於放貨的業主即時跟隨減價求售，移民盤亦加入減價行列，令樓價持續向下調整，惟料跌幅有限。
他預計今年全年樓價將跌約8%，未來走勢還看三大因素，分別是「對外小通關」帶來的經濟效益、疫情及防疫措施的變化，以及政府會否為樓市「減辣」鬆綁。
成交方面，料下半年一二手成交分別錄8,500宗及21,700宗，較上半年分別回升約78%及約6%，以按年計仍呈現顯著的跌幅；因首季交投銳減，料一手全年成交錄13,300宗，按年跌逾2成，為2013年實施「一手銷售條例」以來新低；二手全年成交則估計錄約42,100宗，按年跌近3成，則創出3年新低。全年住宅成交料僅錄約55,400宗，按年亦跌近3成，並創2015年後的新低。
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