人到中年揸殘樓 點變退休使費先夠

換樓原因是想搬近娘家，方便照顧長老。打算將先生物業現契套現；加上用手上資金和本人名full pay買另一物業自住，之後再將現契套現的一筆錢買債。不過，物業有漏水情況，已搵師傅換全屋水喉，但木地板、門框底部也腐爛，走廊地腳線甩皮甩骨，入牆櫃也有發霉，如果要全屋裝修，應該要花數十萬元；若賣走後，本人可否再買另一間樓收租？我們沒有收入，申請不到按揭。請閣下指點，謝謝！

諗sir：讀者是值得將現居賣出。就當用估價850萬元賣出，由於是現契樓，回籠資金850萬元，當中可拿300萬元上會買市值600萬元單位。

沽舊物業換新單位放租

現時600萬元物業，可買20年樓齡、梗廚、有會所的兩房單位了。既然讀者退休無收入，應住細點屈就一下。借300萬元按揭，月供約11,000至12,000元，將兩細房分租出去，每間每月最低收租4,000至5,000元。變相只要肯和租客同住，整間樓只月供2,000至4,000元，等同公屋價，還要供完按揭後有資產。

閣下已付五成首期，銀行批核易很多，還剩下550萬元，需要謹慎投資收息，因為讀者已沒甚麼收入，投入債類產品要逐步買。一些到期保本的債，年期可選擇五年內的，直債亦不一定要放到到期，若持有途中債價升有賺，可以即沽。部分債基在不槓桿下，能提供介乎7%至9%年息，不過有些是混了股票買入而派息的產品，這些不宜投資。在拉上補下的情況下，建立10厘年收息組合也不難，槓桿水平要合理控制。

投入550萬元收10厘息，年收息55萬元，每月有45,000元。夠供樓之餘，還夠基本生活。問題是現在單位殘缺，如何賣得出呢？建議讀者租一個迷你倉，把雜物放在倉內，並把發霉的櫃子丟走；另早沽出樓套現，再造一個月銀行定期存款，利息都有幾萬元。

賣樓技巧方面，首先，最基本要單位光猛和空間感大；第二步，當然要找合適、有心的經紀推銷。另外，賣家要了解同區和放盤的對手是甚麼情況，幾類因素加起來，才會吸引買家睇樓。簡單來說，讀者可靠一個單位，令自己成功退休和有被動收入。

真的靠買股票贏到成千萬元？是有人成功，但例子很少。究竟有幾多個會坐股票贏到成千萬元未放？有！只限那些手上現金非千萬元起跳的人。