內地人為何不選中山樓 3個因素 揀筍盤地區 | 經一專欄 | 內地樓市2019

撰文：1%Anthony｜圖片：新傳媒資料室、unsplash

回覆讀者來信

是的，跟坊間不同，筆者確實比較少提到中山…我們不是地產代理，只是一班喜歡買樓的投資者，是一個投資教學機構，無論撰文分享，還是實際買賣，都是從投資者的角度出發，覺得抵買就買，覺得唔抵買就唔買，花的是自己荷包的錢，沒想過為發展商推盤。筆者的原則是…只有自己都覺得值，都會買的，才跟學員及戰友分享，所以跟坊間內容不同，敬請見諒。

是的，我們近年甚少買中山，因為覺得最佳時機已過…有些戰友早著先機，早幾年買入，恭喜！近年確實升得好勁！然而到了今天，筆者與導師前輩見到的是，炒得太高，溢價太高，暫時看不到水位。平日除了收到很多代理報盤，也有發展商的同事直接找我們合作，然
而詳細考察及分析之後，我們還是放棄了。

以往中山是大灣區內樓價低潌地，記得2015年，我們大舉進軍珠海的時候，普遍樓價只是每平方米5、6千元，後來深中通道落實，深圳人搶先掃貨，短短幾年間新樓樓價已經炒到逾每平方米2萬元，這個時候香港才熱起來。醒目的學員、投資者，早在幾年前樓價還在1萬元左右就已經買了，現在才追入？

是否值得追入，最主要看深中通道的影響有多大…

是的，中山通道是繼港珠澳大橋之後，又一項國家級的大型建設，是“隧、島、橋”集群工程，深中通道全長24公里，將會繼虎門大橋之後，另一個連接珠江東、西岸的重要通道，從中山快速直達深圳由以往2小時縮減為30分鐘。

知道了…好利害！
重點是…影響有多大呢？
先聽聽代理怎麼說…

由於交通方便了很多，所以很多深圳工作的人會搬到中山居住，現在深圳的樓價貴得驚人，西部靠近前海、寶巿一帶，新樓動輒每平方米逾10萬元，現時中山的樓價只是深圳的1/5，所以有很大的升值潛力，只是一橋之隔而已，將來最少都每平方米4、5萬啦！投資者不是聽完就嘩嘩嘩，而是要計數…

問題一：有幾多深圳人真的會搬過去中山住？相信一定會有深圳人搬過去的，但數量有幾多？10萬？20萬？100萬？是否想像中那麼多呢？是否會令中山再炒高一倍呢？舉例說，現在港珠澳大橋已通車，有幾多香港人、深圳人搬過去呢？

問題二：當部份深圳人搬過去住，價錢應該是幾多呢？那就要代入深圳人的角度去想，他們面對的問題是深圳樓價太高，要到週邊的城市居住，深圳週邊的城市包括有北面的東莞、東面的惠州、西面的中山及南沙，深中通道通車後，幾個地區的車程差不多，現時東莞每平方米2萬多，惠州1萬多，南沙2萬多，中山2萬多，如果中山升到5萬，點解唔去東莞、惠州呢？可以預期，即使通車後深圳人進駐，價錢都不會

偏離2萬多的水平太遠，亦即是說今天的價錢，已接近深中通道通車後的價錢，有水位嗎？

問題三：即使真的升到4、5萬，只是一倍，回報高嗎？以上的問題，相信很多中山粉絲會看比較樂觀，然而，即使以最樂觀的情況計算，真的升到4、5萬，只是一倍而已。在大陸仍然有很多城市正在發展中，而且基數低得多，要翻一倍很容易，例如筆者去年買的惠州樓，每平方米1.3萬而已，升到2.6萬已經一倍，那個容易呢？今年我們發掘到大灣區另一個交通很方便的地方，每平方米才7、8千，升到1.5萬已經
一倍，那個容易呢？

近年見身邊的代理，個個都推中山，更令筆者憂慮…大陸人購買力強勁，如果真係咁正，點解要在香港力推呢？經過甶覆計算，我們放棄在現價買中山。當然不同人有不同睇法，有不同投資決定，歡迎交流。