中央轉口風！重量級官員「放水」救亡 內房股債「核爆」前夕保命活下去？｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜ 圖片：胡說樓市、中新社
不過，近期中央對內房的監管似有鬆綁的跡象，口風上沒有之前嚴厲，目前市場關注內房最壞時機是否已經過去。
9間內房境外違約
今次內房債務違約危機，可能是中國經濟改革開放以來最嚴峻的考驗，涉及樓市、銀行，以至整個金融系統。
此前不少人憂慮，今次危機會演變成「雷曼2.0」，到底情況有多壞？
從中國恒大（03333）開始的內房債務違約危機不斷蔓延，且有「火燒連環船」之勢。
據興業證券10月底的統計，今年在美元債市場出現違約事件的內房企業已達九間，包括泛海控股、花樣年控股（01777）、華夏幸福、天房集團、陽光100中國（02608）、泰禾集團、新力控股（02103）、藍光發展、當代置業（01107），未償金額超過280億美元，即近2,190億港元。
另一邊廂，國際評級機構不斷下調內房企業的信貸評級，以反映違約風險上升。
當中穆迪10月中曾一口氣下調多家內房企業評級，包括綠地香港（00337）、陽光城、中國奧園（03883）、佳兆業集團（01638）、祥生控股集團（02599）、富力地產（02777）、中梁控股（02772）等。
也有內房接連被降級，如恒大、佳兆業、花樣年等，此前就被評級機構在短時間內，數度下調信貸評級。
內房債券遭拋售 企業發債成本急升
在降級潮下，內房債被大舉拋售，債價急跌。有分析估計，債券持有人的財富，在半年間至少跌三分之一。
另外，行業融資能力不斷下滑，內房企業發債成本更高，可謂雪上加霜。內房企業境外債利率已經連續三個月維持大幅增長。
內媒引述貝殼研究院數據顯示，10月房企境外債券利率均值突破10%的高點，達到10.65%，較9月大幅上升157個基點。
超過10%到底是怎樣一個概念？以騰訊控股（00700）作例子，騰訊今年4月發行的30年期美元票據，利率也只是3.84厘。
由此可見，內房的發債成本之高可想而之。
境外發債規模大減 惡性循環
在發債成本急升下，房企融資總額進一步收窄，其中境外發債規模下降最為明顯。
貝殼研究院統計顯示，10月份房企境外融資共發行六筆債券，發債數量年內第二次降至個位數；境外融資規模約101億元人民幣，按月下降63.3%；按年下降69.6%。
今年1月至10月房企境外發債折合約2,471億元人民幣，同比下降約37.4%；境外融資規模佔比維持31%左右的低水平。
「三條紅線」的去槓桿化政策下，內房的融資能力本已相對收緊。
如今內房企業發債成本急升，除了令債券再融資變得困難外，也可能令行業發展失去動力，形成惡性循環。
房地產稅即將推出 政策轉捩點或出現
目前市場最關注中央會否放鬆行業監管，放生高負債內房。
有分析認為，內地推房地產稅在即，或同步放寬部分政策，如限價等。事實上，近日的確出現不少利好訊號，當局的態度亦有轉溫和跡象，並已召集房企開會摸底。
哈爾濱人才獲10萬資助買樓
哈爾濱10月10日出台「十六條」政策，穩定房地產市場，當中包括為大中專以上學歷的人才提供最高10萬元人民幣的首置現金補貼、放寬貸款年期等多項內容。
業內普遍認為，這是哈爾濱促進銷售，為房企減負的「救市」舉措，預計後續跟進城市會增加；此前哈爾濱樓市已連跌八個月。
重量級官員及監管機構放風
另10月底國務院副總理劉鶴，在「2021金融街論壇年會」上表明內房風險總體可控，指「合理的資金需求正在得到滿足」。
人民銀行副行長潘功勝也同一場合表示，在金融管理部門的預期引導下，對於房地產市場，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為得以矯正，融資和金融市場價格逐步恢復正常。
外界解讀是釋放「放水」訊號。
其後，《華爾街日報》報道，當局考慮放寬房地產政策限制，以幫助陷入困境的開發商出售資產。
報道指出，人民銀行考慮放寬監管內房債務的「三條紅線」，例如容許國企等收購其他內房的項目時，相關債務可以獲豁免，不計入買方的債務比率。
因為不少國企現時不想收購資產，正是擔心收購會令債務明顯上升，甚至觸及「三條紅線」限制。
高盛撈內房債
目前市場普遍的看法是內地政策會出現轉捩點，當局或適度放寛監管。
有投資者更已預早部署。
高盛此前接受訪問時指出，正在買入中國房企債券。
高盛投資組合管理團隊成員Angus Bell指出，隨內房企業債價顯著回落，現價水平具有投資吸引力，故已經酌量增持若干內房債券。
他認為，手投資者近期過分拋售內房債，但內地監管部門不太可能會讓內房行業崩潰，相信當行業完成調整後，樓市會健康發展。
另一邊廂，內房股價近期亦陸續開始出現反彈。
恒生中國內地地產指數自9月20日見底以來，已反彈接近兩成，遠跑贏恒指同期的近7%升幅。
樓價仍未止跌
盡管如此，內地樓價跌勢仍未止，無論一、二抑或三線城市也無一幸免。
根據國統計局測算，一線城市一手房價按月持平，京滬按月分別升0.6%和0.1%；穗深分別跌0.3%和0.2%。當中廣州房價連跌三個月，一線城市二手住宅銷售價格，按月下降0.4。
至於31個二線城市的一手房價，由9月的持平，轉為下跌0.2%；35個三線城市房價按月跌0.3%，跌幅擴大0.1個百分點。
房地產是中國經濟的命脈之一，所以不少人中央不會放任內房「爆煲」不理，內地樓市「軟著陸」的可能性較大。
然而，中間過程難免出現陣痛，有意投資內房股的投資者最好繼續打醒十 二分精神，前車可鑑，如欲投資大灣區的港人亦必須小心政策風險，以免資金被鎖死。
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