中央規劃快出台 跟買大灣區樓博倍賺 | 內地置業

撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫

故今期「封面故事」走訪大灣區九大城市之一的中山作實地考察，深入了解當地的內房銷售情況，並訪問雅居樂集團（03383）中山區域副總裁兼營銷管理部總監羅錕、擁有近廿年內房銷售經驗的時代中國控股（01233）總部品牌與營銷管理中心香港營銷總監鄭偉舜，及同為博立資本創辦人的中國泛海證劵資產管理副總裁簡志健、中國泛海證劵投資部副總裁洪龍荃，以多角度探討內房在粵港澳大灣區的投資機遇。

大灣區帶動內房銷情

2017年內地樓市成交暢旺，多間房企銷售額接二連三達標兼創新高。承接去年的「旺」勢，今年首5個月大部分房企銷售成績依然亮麗（見表一）。行業集中度提升、剛性需求持續及粵港澳大灣區發展規劃帶動下，相信2018年的整體銷情有望再闖高峰。

自2016年開始，內地政府對重點城市開展一連串的調控政策，先在2016年對全國一線及重點二線城市陸續頒布調控政策，在限購、限貸及限價三方面作出調整，其後更對部分熱點城市進行升級調控政策。

剛性需求推升樓價

國家推出多項調控樓市政策，目的是打擊所有投機性買賣，降低房地產泡沫風險。

國家主席習近平在「十九大」上提出：「房子是用來住，不是用來炒。」至今，內地多個城市的調控措施依然未有放寬，但當地房價不單止沒有跌，更是愈升愈有， 帶動今年首5個月房企銷售成績報捷，歸根結底，是房屋剛性需求強勁所致。

2018年已過了5個月，多間房企銷售成績增長強勁，而下半年「金九銀十」的銷售高峰期仍未來臨，部分房企已完成全年銷售目標近半。

有理由相信，預期2018年整體銷情將有不俗的表現。 今年首5個月，內地首100名房企的總銷售規模達34,700億元人民幣，同比增長33.5%。

中國泛海洪龍荃指，5月單月銷售超過百億的房企數量達24家，主要因為部分二、三線城市的嚴控預售證和備案的政策明顯放鬆，大量新開盤項目入市。

由於房企加速銷售，截至今年4月底止，十大城市商品房可售面積同比下降4%，較2015年末已下跌30%，其中一線城市、二線城市分別同比下跌7%、3%，較2015年末分別下跌38%、26%。部分城市，如上海、杭州、南京，住宅商品房可售面積較2015年末下跌50%及以上。

顯然易見，內地樓市出現供不應求情況。 此外，市傳內地正計劃在2019年前， 全面取消對每個家庭可生育子女數量的限制，意味長達40年的計劃生育將從此畫上句號。

不過至今，官方仍未澄清此事屬實。 事實上，內地計劃全面放寬生育早已有跡可尋。

自2015年年底，內地實行放開生育二胎政策，允許一對夫婦生育兩個孩子，主要是為了提升出生率、改善人口老年化的問題。

如今傳出全面取消生育限制，無他，是為了提升出生率，預計新增人口將會帶來大量的住房需求，利好內房的銷售表現。除剛性需求，行業集中度不斷提升，亦是帶動房企銷售創新高原因之一。

年初至今銷售表現較突出的房企，主要是銷售規模較大的一群。如融創中國（01918），首5個月銷售額按年大幅上升84%，回看其2017年的銷售表現，全年銷售額按年大升135.2%，行內銷售排名第四。

再看首5個月已完成46%全年目標的中國恒大（03333），去年超額完成4,500億元人民幣的銷售目標，承接去年的強勢，今年再度「爆數」的機會很高。

至於「給你五星級的家」的碧桂園（02007），同期銷售額增幅算是中規中舉，但以銷售金額計，排名穩佔榜首。

受惠三、四線布局，碧桂園首5個月業績同比增速達37%，當中5月銷售金額達770億元人民幣。

行業集中度提升

去年銷售排名前三位的碧桂園、萬科企業（02202）及恒大，全年銷售總額達15,800億元人民幣， 佔2017年全國商品房銷售額的12.2%， 他們今年首5個月的市佔率亦有進一步上升的趨勢。

行業集中度提升，龍頭房企的地位將會更加穩固。 一些中型房企的首5個月銷售表現亦異常突出。受惠粵港澳大灣區發展規劃，相關房企近月銷售增長理想。

如時代首5個月銷售額按年大升76%。集團約60%土儲位於大灣區，故長遠可受惠政策發展。中國泛海簡志健指，去年時代於廣州、佛山、珠海、江門、中山、⻑沙、清遠及惠州購入25幅地塊， 土地收購成本總額為169.15億元人⺠幣。

可見集團積極布局大灣區發展。 又如在深圳房地產市場具地位的龍光地產（03380），目前有69%的土儲是位於大灣區，受惠該區樓價、地價上升，其首5個月銷售金額激增逾一倍，並已完成全年銷售目標近一半。

簡志健稱，龍光地產策略性布局其他粵港澳大灣區重點城市，尤其是珠海、佛山、惠州、中山等，未來隨著軌道交通的延伸，核心區域需求外溢，有望成為粵港澳大灣區的龍頭房企。

大灣區覆蓋廣州、佛山、肇慶、 江門、珠海、中山、深圳、 東莞和惠州九個城市，及香港和澳門兩個特區。這九個城市加兩個特區的發展，已納入為國家重要發展戰略，目前粵港澳大灣區人口約6,800萬，預計到2050年，大灣區將佔全中國人口10%，達1.2億至1.4億人。

大灣區的規劃將在短期內出台， 預計該地區樓市的銷售價、量齊升。 有分析指，料2026年大灣區主要的九個城市之整體物業銷售預測增長達90%，遠高於整體內房行業預測增長的約30%。

除需求刺激銷售上升，預期大灣區內的潛在樓價升幅，將在2017年至2025年期間達到年均複合增長率15%。換言之，處於大灣區內的內地城市樓價長遠有力倍升。

交通改善樓價升溫

經過了多年時間的醞釀，粵港澳大灣區規劃終於有了最新的進展！市傳最快今年6月中將會公布相關細則，意味這個「9＋2」的城市區域將有令人期待的發展。本刊更走訪大灣區城市之一的中山，深入了解當地樓市在大灣區發展規劃下，究竟有什麼得益。

2017年《政府工作報告》上已提到：「深化珠三角合作，打造粵港澳大灣區，建成與美國三藩市媲美的世界級灣區，共建『一帶一路』。」

中央經濟工作會議要求科學規劃粵港澳大灣區。 而在今年的「兩會」，國務院總理李克強在政府工作報告上提出：「推出實施粵港澳大灣區發展規劃，全面推動中港澳互利合作。」

中央政府首次把粵港澳大灣區放在國家發展戰略層面上，可見對相關規劃的高度重視。 據了解，粵港澳大灣區官方細則將最快在6月中公布，意味粵港澳大灣區規劃將在今年會有更實質的進展，未來或將有一連串利好政策出台，加快落實相關的基建項目。

粵港澳大灣區包括廣東省九個城市，分別是廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門，再加香港、澳門兩個特別行政區。通過大灣區的建設（見圖一），可打造一個超龐大的城市群。

市場認為，不再是「9＋2＝11」，而是「9＋2〉11」的乘數效應。原因是發達的交通網絡，令珠三角內的城市之間互相聯繫，形成一個兩小時的生活圈。

珠三角交通便利

港珠澳大橋建成後，香港到珠海的交通時間由目前的陸路3小時以上，縮短至30分鐘以內（見圖一）。而深中通道將在約2024年通車，到時往來深圳和中山不用像現在繞行虎門大橋，此通道建成後，半小時就可直接往來兩地。

深中通道未來將與規劃中的中開高速連接，到時江門前往深圳，經深中通道只需一個半小時左右的車程就到達。另外，廣珠城軌更將江門、中山、順德、廣州等地區連接。如是此的話，大灣區的基建建設，將令一些偏遠的地區可兩小時內直達珠三角地區。

此外，廣州地鐵已計劃進行擴建，擴展以廣州市為核心的地鐵網絡，設計上更預留與香港交通上的銜接，意味日後港人北上又多了一個渠道。

值得一提的是，珠三角內完善的交通網絡，暫時是不可複製至長三角及環渤海等地區。長三角及環渤海的網內交通，是不能將區內所有的城市連接，只有個別城市可連接，如天津跟北京，或上海跟杭州等。珠三角地理位置優越，可興建很多設備完善的港口設施、軌道大橋等交通運輸網絡，解釋到為何近年政府致力發展粵港澳大灣區，而非長三角、環渤海等區域。

時代鄭偉舜直言， 大灣區內九個城市再加上香港及澳門，2015年至2020年期間，有36條鐵路及城軌正在興建中，2020年將有78%落成。

這樣的軌道交通安排下，令大灣區內的城市跟城市之間有了完善交通網絡，人流更加暢通。除了鐵路交通，更有陸路交通，港珠澳大橋、深中通道相繼落成後，令整個粵港澳大灣區形成一個兩小時交通的生活圈。

大灣區經濟實力雄厚

然而，除了交通網絡完善，粵港澳大灣區經濟增長強勁，亦是政府推動當地發展的主因之一。根據IMF資料顯示，2016年粵港澳大灣區的國內生產總值（GDP）達13,877億美元，同比增長7.9%。而粵港澳大灣區的經濟規模排在全球
12位， 超過俄羅斯、澳洲和西班牙。其GDP增速更是前20大經濟體中排名第一，可見此區發展潛力龐大。

目前大灣區的經濟規模，雖未及東京灣區約18,000億美元，但已貼近紐約灣區的14,400億美元，國際上規模已跟韓國、澳洲等國家不相伯仲。 目前粵港澳大灣區是全球四大灣區之一，未來有望超越東京灣區，成為世界數一數二的灣區。有機構預測，或到2030年，大灣區將超越東京灣區成為全球第一灣區。

由此可見，粵港澳大灣區是中央一張新的經濟牌，將新的經濟模式帶出來，說得上是開創內地經濟3.0時代。深中通道及港珠澳大橋的作用很大，除了帶來交通上的便利， 更會引起人口遷移的需求。另外，大灣區區內多個鐵路的開通，意味九個城市加兩個特區，不論是距離抑或是房價，都會前所未有地緊密。

因此，粵港澳大灣區規劃快劃快將出台，將利好區內的經濟發展，當地的樓價升值可期。

近年政府致力推動大灣區發展，區內城市的樓價升幅顯著。根據國家統計局資料顯示，2017年3月至2018年3月期間，九大城市之中，肇慶的樓價升幅最多，由每平方米5,351元人民幣，升至每平方米7,497元人民幣，期內升幅達40.1%。雖然其升幅最多，惟其目前樓價是在九大城市中排名最後。

廣州、深圳一線城市，樓價持續保持強勢，期內樓價升幅近三成， 目前廣州、深圳的樓價，每平方米分別達32,000、58,000元人民幣。

佛山、東莞鄰近一線城市，其樓價升幅亦跟貼一線城市，期內樓價升幅逾三成。

銷售價量齊升

至於鄰近澳門的珠海，樓價持續高企，早在一兩年前已升至每平方米20,000元人民幣以上。而中山跟珠海相連，過去兩三年樓價亦跟隨上升，目前已升至每平方米12,000元人民幣以上。

本身缺乏賣點的惠州、江門，樓價一向較遜色，前者過去一年樓價升幅約14%，跑輸多個大灣區內城市，後者至今的樓價每平方米仍不超過8,000元人民幣。

銀河聯昌指出，核心地區諸如深圳，於未來10年的物業銷售可望急升111%，料廣州將有98%銷售增長，珠海也有89%的增幅。

大灣區區內樓價急升，要數到直接受惠的內房企業，雅居樂集團（03383）必定是其中之一。截至去年底止，雅居樂有近1,100萬平方米的土地位於大灣區（見圖二），足夠未來3至5年發展。集團在大灣區的土儲約佔其在全國土地儲備約三成，換言之，大灣區將是其未來重要發展方向。

雅居樂在中山發跡，因此，記者走訪到中山雅居樂新城的銷售中心，進一步了解目前當地樓宇的銷售情況。場內職員向記者透露，早在十多年前，中山地區的樓宇交投並不暢旺，樓價相對其他珠三角城市大幅落後。時至今日，大灣區規劃被政府高度關注，中山樓宇交投亦火熱起來，除了當地居民自住，區內外均有投資客買入中山的樓宇。

即使中山近年實施限購政策，亦無阻當地過去一年的樓價升勢。因根據過往經驗，限購政策一旦放寬後，當地樓價又會再上升，原因是目前房屋的剛性需求仍大。

雅居樂羅錕直言，中山之前一向予人的感覺是「窪地」，跟香港、其他珠三角地區相比，樓價總是大幅落後。但是有了大灣區概念後，彌補中山之前地理位置上的不足，成為一個灣區就是意味區內要一體化， 區內的城市都要平起平坐，帶動中山的樓價在過去幾年翻了兩三倍。

深中通道落成後，起碼有五個城市會經中山到香港、深圳。而港珠澳大橋及城軌交通，亦對當地房地產發展亦有很大的幫助，中山樓價仍有升值的空間。

依羅錕之見，中山樓價有望追近珠海。「地圖上看，中山、珠海、 香港是一個A字型，兩條通道落成後將形成兩個等號，兩邊拉近了跟中山的距離。深圳跟中山只是一河之隔，但是樓價相差數倍，明顯不合理。如兩地樓價差距拉近至兩三倍，其實都不誇張。」

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