【上車買樓預算】首期以外還有印花稅、雜費 一圖睇明不同樓價開支及月供
撰文:經一編輯部 |圖片:Unsplash、新傳媒資料室
普遍人買樓都會向銀行申請按揭,現時800萬以下物業只需要俾一成首期,餘額最盡攤30年還。所以用20年儲錢再Fullpay買樓並不現實,只係比較世界各地樓價同當地入息時,可以簡化同直接啲咁解。究竟有冇能力買樓?睇三個數:
1. 買樓前睇睇有幾多儲蓄
上車除咗要預首期之外,亦要繳付印花稅、律師費、代理佣金,加埋大概是樓價兩成。例如400萬樓價,首期40萬、印花稅9萬、律師費數千至一萬、1%代理佣金4萬、若需廚、廁、全屋裝修、電器的話更要預20至30萬,加加埋埋未搬入屋就已經要俾約80萬架喇!
印花稅
首次置業人士已獲豁免15%從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty / AVD),但仍要繳付第二標準印花稅率(即舊稅率),按樓價計算,樓價愈高,印花稅就愈高。以400萬樓計算,印花稅為9萬元;若然是500萬樓,印花稅則跳升至樓價的3%,即15萬元!而印花稅需在簽署臨時買賣合約後的30日內繳交,即是在正式交收物業前便要支付。
律師費
買賣物業要請律師處理銀行的按揭文件、樓契、轉讓契等,而律師費會因應樓宇新舊及呎數而有所不同。加上律師會到土地註冊處進行屋契註冊,費用同樣計算入律師費。故此一般律師費開支大約由3,000至10,000元不等。
代理佣金
代理佣金,又即經紀佣金,大家若然通過地產經紀或代理進行物業買賣,通常成交時買賣雙方都需付樓價的1%作代理佣金,但此金額並無法例規定,有時是「海鮮價」,甚至有代理會為促成交易而免收買家佣金。
2. 要幾多收入先好諗上車?
申請按揭需要經過壓力測試,以防加息後業主負擔不起供款。如供款佔月入大概三份一,就應該過到壓測。如400萬樓價,借9成按揭連按揭保險分30年還款,現時大部分銀行實際利率2.5%,月供為14,842元,單人月入38,781元或者兩口子各自搵2萬蚊就可以通過壓力測試,每月供款佔月入大概4成!
3. 要減少個人開支?
有啲人雖然過到壓力測試,但係洗費開支大,每月供款或會感到吃力。例如月入15萬夫妻零儲蓄之個案俯拾皆是,買樓之後要減少部份不必要開支,例如真係去少幾次日本、冇得養車、老婆冇得做家庭主婦、小朋友冇得報咁多課外活動…慳住過生活你同另一半又想唔想呢?
上車前幫你計算好開支
上圖需附合的資格及條件:
- 香港永久居民;及
- 在本港首次置業;及
- 物業作自住用途