「上車」按揭流程解構 由簽訂臨約到正式收樓的7大重點步驟｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash、iStock圖片
在選擇按揭計劃時，最簡單的做法是直接向按揭中介查詢，從而令按揭批核變得簡單。筆者整理了購買二手物業申請按揭的流程、須知及所需提交的審批文件，助各「上車」者了解整個按揭流程。
1. 簽訂臨時買賣合約時
在簽訂臨時買賣合約時，準業主需同時交付「細訂」，一般細訂金額為樓價的3%至5%，並在簽訂臨約後的14天內委託律師樓，簽訂正式買賣合約並交付「大訂」。大訂連細訂的金額為樓價的10%，意即業主在一開始交付了3%作細訂，其後交付的大訂金額便是樓價的7%。在簽署臨約後的14天內簽訂正式買賣合約，便須於簽訂正式買賣合約後30天內，繳付買樓印花稅。
2. 準備申請按揭所需文件
在簽訂及拿取臨時買賣合約後，銀行便會受理申請者的按揭貸款。申請者準備好文件，便可向銀行申請按揭，文件包括身分證；最近三個月內住址證明；工作證明信/最近三個月糧單 （非固定收入需六個月）；最近三個月銀行出糧月結單 （非固定收入需六個月）；最近一年稅單；臨時買賣合約；律師樓資料或卡片。
3. 選擇按揭計劃及向銀行進行申請
在選擇按揭計劃時，因應銀行各有不同的按揭利率、按揭回贈、罰息期、高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）、超市禮券、中介回贈、火險及家居保優惠以外，再細分至各銀行對樓齡及業主年齡所批核出來的按揭年期。
入息文件影響批核快慢
此外，各銀行對入息文件的需求不同，亦會間接影響按揭審批的快慢。筆者建議申請者可向出糧銀行申請按揭，因為出糧銀行已有申請者基本資料，在審批時亦可在內部系統裏查看申請者工作年期、公司相關資料及過往出糧紀錄，以加快申請程序。
另一方面，申請者亦應同時向兩至三間銀行遞交申請，好處是除比較按揭條款外，更可以防萬一某間銀行不批，或是審批速度過慢，仍有另一間銀行補上。申請者在向銀行遞交申請時，亦應向銀行查詢委託的律師樓是否「on list」，以免屆時增添了「駁腳費」。當申請者向銀行遞交按揭申請後，便要等候銀行的批核結果。
4. 銀行成功批核
銀行會根據申請者所提交的文件進行審批，有時侯，倘若申請者有卡數未清，銀行會要求提供更多文件，例如信用卡月結單、強積金（MPF）供款月結單或首期來源證明等。若申請者是同時進行一買一賣並申請按揭，更需向銀行提供賣出物業的正式買賣合約。當銀行審查申請者提交的文件，並決定批核後，審批部會向處理按揭申請的職員，送出批核結果，包括按揭利率，回贈，貸款金額等資料。
按揭回贈視乎貸款金額
而按揭利率、按揭回贈及按揭等優惠，一般是以申請者的貸款金額為先決條件，意味借得愈多，按揭利率便會愈低；而按揭回贈亦會愈多，貸款優惠亦會更好。
5. 到銀行簽署及開戶
在銀行批核成功後，銀行職員便會聯絡按揭申請者並確定貸款條款。假如申請者確定使用該銀行，銀行便會預約申請者，到銀行分行簽署按揭貸款文件及開立供款戶口。供款戶口一般以借貸人名字開立，如屬聯名借款人，則會開立聯名供款戶口。
在銀行開立供款戶口的同時，銀行亦會提供高息戶口（Mortgage link）給申請者，有部分銀行的高息戶口更可容許分享給親屬或配偶。各銀行提供高息戶口的存款百分比皆不一樣，申請者應當留意當中條款。在簽署按揭貸款確認文件及開立了供款戶口後，銀行便會向申請者委託的律師樓，發出指示文件及按揭貸款文件，並交由律師樓準備簽署文件，以確保在成交當日能順利進行。
6. 到律師樓簽署按揭貸款文件
當律師樓收到銀行發出的相關文件後，律師樓便會準備文件，並預約申請者到律師樓簽署按揭契及貸款文件等。如申請個案涉及擔保人，銀行亦會要求律師樓安排簽署擔保文件（Guarantee form），擔保人亦需出席並在律師樓進行簽署。申請者須留意，當個案涉及擔保人，律師樓費用亦會較為昂貴，一般較不涉及擔保人個案昂貴1,000元。
7. 收樓並完成按揭流程
在物業成交前，賣家一般會提供兩次入屋睇樓機會，如銀行需向物業作出實地視察，買家可視乎情況作出安排。準業主亦應前往單位進行覆檢，主要檢查如傢具和單位內部，是否和簽訂臨時買賣合約上的條款有所出入。
在正式成交當日，如有承造按揭，銀行會把承造按揭金額，存進代表買家的律師樓賬戶裏，雙方律師樓會再次查看樓契是否無誤，再由代表買方的律師樓，向代表賣方的律師樓支付尾數，並簽訂「轉讓契」完成交易。最後賣方會經地產經紀，或親身把鎖匙交到買方手上；買方則可獲得正式收樓，並準備裝修及安排入伙。
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