上車盤劈價 市區新盤500萬元有找！沙田第一城半個月減100萬元｜樓市點睇

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：unsplash、新傳媒資料室

環海•東岸成近年最平新盤

紅磡環海•東岸為逾千伙的納米新樓項目，屬近年巿區入場費最便宜新盤，現有約150個單位放售，其中約三成放盤在500萬元之內。放盤價最低的是開放式單位，入場費由438萬元起，為實用面積194平方呎低層M室，叫價438萬元，平均每呎叫價22,577元。利嘉閣分行經理黃旨焌表示，紅磡環海•東岸於8月份，首宗二手成交個案為1B座中層A室，實用面積228平方呎，開放式間隔。

環海•東岸現低市價成交

單位原叫價450萬元放售，最終以447萬元沽出，平均呎價約19,605元，較市價低約5%。據了解，原業主於2015年以約357.8萬元購入此單位，持貨約四年，轉手賬面獲利約89.2萬元，物業升值約25%。同屋苑的1C座低層B室，實用面積228平方呎，亦屬開放式間隔，早前以446萬元易手，平均呎價19,476元。資料顯示，項目細分為三（1A、 1B及1C），合共提供1,008伙，全數屬中小型住宅。項目提供三種戶型，實用面積最細的開放式單位，實用面積介乎194至257平方呎；一房單位面積介乎248至375平方呎；兩房單位面積則介乎331至352平方呎。

長沙灣單幢樓青薈 478萬元成交

長沙灣單幢樓青薈，亦有低於500萬元的二手成交個案。香港置業首席聯席董事曾家輝稱青薈低層B室，一房戶實用面積約224平方呎，買家以478萬元成交，實用呎價約21,339元。買家為首置客，原業主於2015年10月以約347萬元購入此單位，易手賬面獲利131萬元，升值38%。

市區大型屋苑也有500萬元的二手成交個案。中原地產高級資深分區營業經理范鎮培表示，牛頭角淘大花園O座中層7室，實用面積285平方呎，一房間隔，520萬元成交，折合實用呎價18,246元。

樓市氣氛轉趨觀望

原業主於2016年，以349萬元買入單位，持貨足三年，易手賬面獲利171萬元。社會事件持續，令樓市氣氛轉趨觀望，近期二手市場也接連錄得低價成交個案（見表二）。至於被視為上車樂園的新界西屯門「置樂三寶」，包括萬寶大廈、利寶大廈及麗寶大廈，入場門檻較低，因此不時吸引用家承接。

早前，萬寶大廈中層B室，實用面積256平方呎，以386萬元即睇即買，平均呎價15,078元。原業主於2013年以約217.8萬元入市，期內升值168.2萬元或77.7%。利嘉閣助理分區經理梁桂華表示，屯門「置樂三寶」現時合共有約20個放盤，其中約五個叫價低於400萬元，價格最低的是麗寶大廈低層E室，實用面積237平方呎，放售價約380萬元左右，即是平均每呎叫價16,034元。

嘉湖山莊 連錄穿500萬元成交

藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊，近期連錄跌穿500萬元的成交個案。最新一宗為翠湖居6座低層E室，實用面積448平方呎，兩房間隔，原業主早於4月開始放盤，當時叫價575萬元，鑒於近月社會事件不斷發酵，雖然早前降價至500萬元，但仍未獲承接。近日再減價15萬元，至485萬元，才成功沽出，相對4月的叫價累減約90萬元，減幅近16%，而造價重返屋苑今年初成交價水平。

事實上，屋苑叫價低於500萬元的盤源不算多，綜合區內代理消息指，嘉湖山莊叫價低於500萬元的實盤源暫約有20個，當中翠湖居6座低層戶，叫價493萬元，單位實用面積448平方呎。另有不少盤源叫價只是略高於500萬元，業主稍為減價，便會出現低價成交。此外，景湖居一個實用面積為638平方呎的三房單位，由約620萬港元的叫價，減至575萬元易手，呎價9,013元。嘉湖山莊呎價重返年初水平，險守九千元的關口。

新界樓持續減價

二手市況波動，新界樓續有減價成交，上水中心於8月首宗成交已失守500萬元。美聯物業首席助理聯席董事王子超表示，上水中心2座低層B室，實用面積約330平方呎，兩房間隔，原業主早前叫價約540萬元放盤，議價後減價約50萬元，以490萬元成交，折合實用呎價約14,848元。原業主於2015年7月，斥資約400萬元購入上述物業，轉手賬面獲利約90萬元，升值約22.5%。

有指沙田第一城10座的451平方呎三房戶，以610萬元易手，呎價13,525元，價格較高峰期的兩房更低。另外，沙田第一城1座低層，一個實用面積451平方呎的三房間隔，成交價660萬元，呎價14,634元。同座一個高層單位，早前以760萬元易手，雖然該單位的層數相差超過10層，但價格大幅低100萬元。

大埔嵐山迷你單位大幅減價沽貨，地產代理消息指出，嵐山2座低層A室，實用面積165平方呎，早前由350萬元減至300萬元易手，造價屬屋苑迷你單位近一年新低。原業主於2015年以135萬元購入單位，持貨四年賬面獲利165萬元離場，期內大幅升值1.2倍。然而，同類單位放盤不多，代理形容「一隻手數得哂」。同屋苑另一伙開放式低層A室，實用面積196平方呎，叫價385萬元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，近期社會運動未明朗；加上中美貿易戰的影響，氣氛轉趨審慎屬意料中事。他預料，今年下半年市況較為反覆，樓價至年底下跌約3%至5%，全年則維持5%的增長預測。

二手居屋減價促成交

有指觀塘祥和苑548平方呎的三房單位，累減19.5%，劈價150萬元售出，此價較銀行估價低近20%。沙田愉翠苑一個未補價第二市場單位，實用面積516平方呎的兩房戶，亦以不足500萬元沽出，呎價9,593元，為今年1月後屋苑最低。

汪敦敬：樓市料跌勢短暫

不少上車客希望能夠把握跌市買平貨的良機，祥益地產總裁汪敦敬表示，現在樓市的確是面對價格下跌時期，但料只是短線。該行屯門樓市租賃成交呎價領先指數，反映屯門樓市在悲觀情緒和政治風波過後，將有購買力支持向上。近期市場充斥負面氣氛；加上環球股市波動，部分二手業主願意增加議幅止賺離場。

政治因素影響力最大

汪敦敬表示，短線來說，現在樓市面對價格下跌時期，整體放盤叫價向下調整，樓市短線下跌情況出現，因政治因素並非數據，而且影響力最大。
不過，他認為影響的只是短中期，如果在社會紛爭完結了之後，相信樓市會升得很快，因為聚積了更多購買力，最重要的是供求沒有向下因素的出現。

該行統計截至8月中，最新一期反映上車盤購買力的屯門樓市呎價領先指數，以回歸分析法計算錄得534.96，對比上期上升2.51，指數連跌兩期後上升，指數短期呈橫向趨勢，長遠仍於上升通道中鞏固。祥益地產數據分析部主管林佳武稱，從屯門樓市呎價領先指數可見指數在去年中鞏固後逐漸下調，去年11月後至今拾級向上；今年2月至3月升勢加劇；4月後則開始放緩；7月起有反覆橫行趨勢。

去年11月中，買賣指數在450點以上見支持，今年1月至2月中，在480至490水平短暫整固後價量齊升，雖然4月至5月在560至580水平橫行。
不過6月及7月，回落到520至560水平，預期屯門樓市在悲觀情緒和政治風波過後，將有購買力支持向上。

此外，近期屯門仍有實用呎價在12,000元左右的私樓成交，上車客和公屋富戶可把握上車機會。以現況來看，屯門樓市上落的幅度較溫和，不但較全港樓市更早完成調整，而且在長期趨勢上穩定增長。而且成交集中於區內一線屋苑及優質物業，可見尋寶期已經開始，買家主要物色最優質的物業。