上車盤點解會多咗 400萬以下樓 好易中伏？ | 香港樓市2018
撰文：1%Anthony ｜圖片：新傳媒資料庫
筆者： 最近上車盤多咗！
朋友： 係咩？樓價跌咗好多咩？
筆者： 唔係…係大家屈服咗！
朋友： 即係點？
筆者： 以前400萬以下先叫上車盤…
朋友： 冇啦，大家接受咗上車盤係600萬…
筆者： 哈哈！所以選擇多咗好多~
朋友： 唉…咁如果買得起，600萬買咩好？
還有400萬以下的樓嗎？
有的！不過小心中伏！
現時市場上400萬的選擇已經寥寥可數，有還是有的…
但千萬不要見到400萬以下就飛身撲埋去！就筆者所見，例如有些呎數大約200呎至250呎左右的單位，新界區可以買到大幾十呎，樓齡不算太舊，大約30多年的單幢式物業，呎價相對較高！以往我們買樓會睇呎價，覺得不可思異，但今時今日大家買樓都不看呎價，最重要睇LumpSum，業主開價都以400萬做指標，有些業主甚至會挑戰底線，418萬、428萬…就看有沒有買家願多付首期追價，價錢偏高是常識吧！
問題是…是否可以估足價呢？如果估價不足，同樣借不到9成，這個單位有何優勢呢？
想想為甚麼要買400萬樓，借9成？不是400萬就借到！
另外又有些樓齡很舊的單幢物業，甚至唐樓，還有這個價。
例如我們熟悉的油尖旺區、紅磡土瓜灣區，要找到這些單位不難，單位面積比之前所講的再大一點，300多呎，甚至400多呎都有，尤其是樓齡
達50年或以上的，由於比較難出貨，議價亦比較容易，以租值、呎價等指標計算，可謂低水兩、三成！如果打算長線收租賺取租金收入，是不錯的選擇。但如果你想將來賣個好價錢，差價上賺一筆，將來可以樓換樓，甚至一開二，那就未必做得到了。正如你買入的時候，業主都是因為難出貨而願意平，將來到你出貨的時候亦會遇到同樣問題。
另外，亦要留意樓齡太舊的物業，尤其是唐樓，按揭保險公司是否願意借8、9成？
如果能力許可，筆者建議不要盲追400萬以下。
600萬可以買甚麼？
很多熱炒的上車屋苑，上車盤價錢普遍都在600萬以下。
選擇很多！三年前樓價下跌的時候，很多300萬左右的單位，現在成交價大約500萬，仍然在600萬以下。然而要留意的是，部份熱炒屋苑如沙田，呎價已經衝破2萬了，值唔值呢？風險大唔大呢？上望空間有幾多呢？
租金回報是否合理呢？
相若的呎價，相若的質素，同樣是600萬以下，市區選擇亦不少，甚至港島區，包括港島西、筲箕灣等都有，如果去到九龍區，例如深水埗，甚至可以再平幾十萬甚至近百萬，租值也差不多。
如果買單幢樓的話，可以買到300多呎至400呎的單位。
交投量沒有那麼活躍，但勝在面積比較大，普遍可以有兩間大房，如果懂得運用空間，甚至可以再多間一間房，變成一個三房單位。將來出租
或者出售，競爭力就更大了。
同時，亦可以考慮一些半新樓。
當然面積會較細，雖然數字上都是200呎至300呎，但新樓的實性程度嘛…你懂的！主要都是一些開放式單位，亦即是坊間經常講的納米樓。很
多前輩都說，納米樓空間細，供應多，將來唔值錢！但幾年又過去了，納米樓越戰越勇，無論賣價、租值都跑贏。當然揀的時候亦要花點心思，如果可以揀到一些有一房，或者可以當一房用的納米單位，競爭力就更高了。揀納米樓不是那麼容易的，除了要比較單位，還是秤會所配套設施，有機會再詳談。
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