上車盤癲價是如何煉成的？

筆者：「呎價超過1.6萬……邊個新盤？」
朋友：「唔係新盤呀，係河畔花園呀！」
筆者：「唔係嘛？」

最近不少朋友討論這宗天價成交，結論離不開樓市又再發癲，又再創新高，又再買唔到樓。

其實類似的天價成交又豈止一宗，最近筆者都有網友中伏，唔知最後有冇臨崖勒馬，又係以39X萬的價錢，買入一個二百多呎的細單位，同樣是新界二線區的熱炒屋苑，評級比河畔花園更低，還要是一個極低層單位。

網友：「我啱啱簽咗臨約，唔知有冇買錯。」
筆者：「成四百萬，買二百幾呎，仲要呢個位置、樓層，中伏！」
網友：「但係裝修得好靚，代理話業主用咗四十幾萬裝修。」

筆者：「幾年前買，百幾萬、二百幾呎，用四十幾萬裝修？」
網友：「佢話有裝修公司收據架！」
筆者：「收據？是但搵個老友寫俾你睇都得，你要幾多張？」
網友：「你覺得我買貴咗幾多？」
筆者：「市區呢啲單位，300中就買到，附近大屋苑炒貴晒，300尾都有交易，以你呢個屋苑級數、位置，單位樓層等評估，保守估計買貴咗50萬至60萬啦，乜咁衝動呀？」
網友：「幾個代理一齊說我，老婆又話鍾意，咪落咗幾萬蚊訂。」
筆者：「幾萬蚊，賠埋佣就十幾萬，自己考慮撻唔撻啦。」

最近幾個月樓價被搶高的原因有很多，筆者認為，最重要是之前大半年，市況太差，抑壓了大量購買力，當然大陸買家加入戰團，都是重要因素。

不過，正如前文所說，所謂癲價及創新高，只是局限於一些熱炒的屋苑，很多地區，尤其是舊區的小屋苑、單幢樓，其實升幅不多，為甚麼會有這個錯覺？

剛性需求 新手用家主導市場

十年前筆者剛開始投資的時候，沒有那麼多政策、辣招，投資者佔的比重比較高，一個人買幾個單位、十幾個單位是等閒事，樓價反而升得冇咁急，原因很簡單，有經驗的投資者，又怎會去創新高？

好似近日呢啲成交，一聽個價錢就掉頭走啦！呢區炒貴了？就去其他區，大屋苑炒貴了？就去搵單幢，識得搵低水賺錢機會。

近年「辣招」多多，投資者淡出，接力的所謂剛性需求，其實很多都是新手用家。

就好似網友，對物業市場一知半解，認知都是來自身邊朋友、來自傳媒報導，在他們的世界，選擇非常狹窄，就只有附近的幾個港鐵站，幾個熱炒的屋苑，價錢炒貴了？根本唔知！冇睇過其他區，點知市區仲平？淨係以為400萬以下可以借高成數按揭，老婆代理講多幾講就買，中伏，很多時候源於無知！

估價扭曲市場

很多新手用家入市的時候，由於對物業市場一知半解，不懂得分析甚麼抵買，甚麼不抵買，於是就依賴了傳媒報導，或者銀行估價。正如前文所說，新手用家主導市場，熱炒上車屋苑的成交多，新手又願意創新高去追，銀行估價自然鬆手，甚至估到超晒標。

以筆者早幾年買入的一個九龍東熱炒屋苑為例，一個價值400萬的單位，可以估到420至430萬，如果你是業主要賣樓，怎會不叫價440至450萬，新手買家又肯追，又怎會不創新高？

相反一些市區的小屋苑、單幢樓，由於成交比較少，銀行估價亦會追得比較慢，一個價值400萬的單位，第一口價可能只估到350至360萬，要有臨約才會調整。

有經驗的投資者都知道，小屋苑、單幢樓估唔到價是常態，就係因為估價未追上，先會有平貨！有經驗的投資者就懂得趁機會尋寶，新手用家又點會知？

現時的市況是，同樣一個價值380萬的單位：

。在新界熱炒屋苑，賣到400萬甚至更高，租值約1萬。
。在較慢熱的市區，只賣360萬甚至更低，租值約1.1萬。

機會多的是，問題是新手用家看不到，尋寶是需要時間、精神的，要培養經驗的，不是聽朋友講兩句，翻兩翻報章就可以。

。選擇一：高呼樓價發癲，高呼買唔到樓！
。選擇二：錢不是問題，買貴咪買貴囉，鍾意就得！
。選擇三：跳出Comfort Zone，到不同地區尋寶，又住又賺！

你又會點揀？