汪敦敬：上車板塊價格已觸底 七成物業可回到2018年高位｜香港樓市2019
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
以屯門為根據地的祥益，八成的生意都是600萬元以下的物業，所以其第一手觀察，最能反映細價上車盤的市況。
汪敦敬直言，不論是市道抑或旗下生意的角度，他都不認為2018年是差的一年。
先講市道，之前新居屋抽籤，凍結了足足26萬人的剛性需求，此批購買力一定會釋放，所以他仍然看好上車盤。
上車盤價格已觸底
至於未來樓市走勢，他認為可分兩大板塊觀察。
居屋及600萬元以下的上車板塊，供應少而剛需強勁，相信已經觸底，2019年內就會回升至原本水平。
他舉最近的實證為例，天水圍居屋天富苑一伙高層實用650平方呎的三房戶，2018年12月獲新居屋回流客以居二市場價485萬元承接，呎價7,462元，樓價及呎價均破盡屋苑居二市場紀錄。
相比2018年10月時，一個同面積單位售價跌至358萬元，呎價低見5,508元，上述單位造價回升足足100萬元，幅度達35%。
再引用龍頭大行中原的數據，2018年首十一個月，二手居屋買賣合約登記（包括居屋自由市場及第二市場）錄得3,747宗，總值190.92億元。
估計2018年全年二手居屋買賣登記約4,000宗，金額及200億元，金額僅輕微低於2017年水平，預料將創歷史次高。
汪敦敬認為，數據多少反映二手居屋市道回穩，故此他不相信有恐慌性市場存在，不太可能出現暴跌。
至於現時市場上出現的劈價個案，他認為大部分是業主心態問題，並非因經濟及加息因素影響，更加不是「供不起樓」而出貨，只是傾向止賺離場而已。
「說到底，市場只是『發吓脾氣』，發完自然會好返，只是技術性調整，相信不會拾級而下。」
同時，最近一手樓市場方面由信和置業（00083）等發展的觀塘「凱滙」持續熱賣，都成功試出了市場的底價。
所以他認為2019年樓市，七成物業價格可以回到2018年高位；至於未找到谷底的樓市板塊，因為成交少，仍要面對調整的考驗。
財富效應可局部復甦
相對於居屋和600萬元以下的私樓應已找到谷底，另一板塊，即600萬元以上的私樓，則仍要面對已動工或已起好但還未賣的共75,000個單位。
「發展商在空置稅之下必須要作一個適應，很多人都認為發展商是需要大劈價；其實適量的減價只是其中一個過程而已，發展商要面對的不是一個很重大的成本改變，只是一個新的秩序。」
他又補充，市場氣氛和情緒主導財富效應，而內地宏調則影響內地資金在本港市場的漲退，最近市場氣氛改善，將會令小部分財富購買力甦醒。
至於旗下生意，他不下一次強調「祥益無白果」，沒有任何一個持牌同事在過去年度內任何一個月「食白果」。
汪敦敬表示，公司2018年人均仍可開單4.1宗，按年微升之餘，近150名員工中，有近兩成人年薪過百萬，七成以上的人是擁有超過一個物業。
「祥益每兩個代理便有一人平均月入超過50,000元，平均月入50,000元至100,000元的代理更走向常態化。」
相比之下，持牌地產代理人數突破40,000人，但整體物業買賣成交量卻大幅萎縮，平均七、八個人左右才有一宗成交，行內僧多粥少情況嚴峻，同業醞釀裁員潮。
汪敦敬強調，在策略上堅持行自己適合的路，自2012年開始轉型，不再用人海、舖海戰術，每間分行只由三至五位代理駐守，不論旺市還是逆市，公司均會堅持不裁員、不減薪。
堅持強兵足食策略
他相信人愈多，反而愈容易令效率質素下降，愈發揮不到營業員的潛質，所以祥益未來的策略部署，不在乎公司規模，只追求「強兵足食」，都是集中於員工的開單數量，而不是追求人力資源及舖位數量增長。
而2019年的最大目標，是希望幫員工做到「5+2」，即每月開到五單二手，兩單一手成交，更甚至想員工日均上班時間在八至九小時，未來會進一步鞏固健康高效的工作模式，維持生活及工作的平衡。
事實上，祥益的分行數目近年來一直徘徊於30間左右，現時屯門有22間、天水圍有五間。
汪敦敬又指，現已下放權力予一眾營業董事自行決定人手數目及開舖策略，直言：「佢哋想開就開，伙計搵到食就得，如果他們有能力外闖其他區域，我亦不介意衝出新界西北。」
但是，他笑言沒有志氣發展成為大型地產代理，只有興趣專業發展，希望繼續保持地產代理監管局零違規紀錄。
汪敦敬2019年樓市見解
（一） 新居屋抽籤凍結26萬人購房需求，此批購買力一定會釋放。
（二） 不相信有恐慌性市場，劈價個案多屬業主止賺離場。
（三） 市場只是技術性調整，相信不會拾級而下。
（四） 居屋及樓價600萬元以下上車板塊，供應少而剛需強，2019年可升回2018年水平。
落戶屯門因貪平 20年成西北霸主
祥益地產業務主力是屯門區，現有22間分行，問及汪老闆當初為何選擇插旗屯門，他表示一切都要由上世紀80年代講起。
他回憶指自己於1982年入行，1984年創立祥益地產前身的永佳地產代理公司，於荃灣花園地庫商場前舖後居，專門經營物業二手買賣和租賃。
之後再成立敬業地產代理公司，並於荃灣荃德花園13號地舖營業，成為第一間正式地舖分行。
同期在海翠花園、麗都花園，加上海景花園及荃德花園均是「樓上地產代理」，成為樓上經營的代理連鎖式公司。
至1989年，分別再於屯門及荃灣開設多五間分行，但因有同業開設同名公司魚目混珠，所以於該年7月正式易名為祥益地產代理有限公司，一直沿用至今。
他坦言，荃灣區當時競爭很大，眼見屯門海景花園一個單位售價只是50萬元以下，決定踏足屯門，之後愈做愈熟悉這區域。
喜愛清酒興趣變事業
再者，當時區內競爭相對細，故90年代決定開始在屯門大展拳腳，一做就做了超過20年，從事地產業務更接近30年，成為了新界西北的霸主。
工作向來忙得不可開交的汪敦敬，忙裡偷閒時，亦相當識飲識食。
他強調自己本身喜愛分享，做地產代理賣樓，就是希望將優質及平價樓盤分享予客戶和朋友，平時亦經常跟公司同事食飯、分享美酒佳餚，不時以美食獎勵業績好的員工。
近年來又遇到一班志同道合的朋友，喜愛優質清酒，認為市場需求大，所以在祥益以外，開展賣清酒的生意，2018年中於銅鑼灣利園1期開設清酒零售店「SAKE DIAMOND 酒匯」。
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