上車客置業必讀買樓忌怯 汪敦敬寄語年輕人「上車」不要追求dream house

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、iStock

港府分別於2019年施政報告，以及2020至2021財政預算案推出兩招按揭相關政策，第一招是針對首次置業人士，將提供九成按揭保險的樓價上限由400萬元提升至800萬元；第二招就惠及所有準買家，增推一個定息按揭試驗計劃。

「林鄭plan」兩招有好處

湯文亮表示，兩招各有好處， 建議儲夠首期兼「供得起」的人士善用鬆綁置業。

第一招之下，首置客雖然仍要通過壓力測試，但對每月供款與入息比率（DSR）的上限要求就減低了。以往借九成按揭， DSR的上限為45%，在壓測下則不能超過55%。然而放寬按保後，同樣敍造九成按揭，DSR上限就放寬至50%，而在壓測下的上限增至60%。

換言之，新例對買家的收入要求降低，不少以往DSR「肥佬」的都會變合格，且更易通過壓測。

至於第二招，湯文亮指好處在於直接免去壓力測試，同時減低供款利率波動的風險。 選用十年計劃的年利率為2.75厘；15年計劃為2.85厘；20年計劃則是2.95厘。

惟買家要注意DSR不能高於50%，如此對入息的要求就會提高。加上預期低息環境持續，以現時H按的按息封頂位為2.5厘；P按息率約2.4厘，選用政府的定息計劃需付的利息料較浮息計劃高。

兩招有辣有唔辣，準買家大可按個人需要揀選適合的貸款計劃。然而受新冠肺炎疫情未明影響，有意置業人士大多持觀望狀態，深怕樓市大跌。

把握目前時機買靚盤

湯文亮認為不用擔心，直言樓市會有所調整，故更要把握目前時機買靚盤 ，事關「樓價跌多10%，靚樓就無晒。 」 湯文亮買樓更着重質素，坦言買家若因怕樓市跌而錯失靚盤，反而更得不償失。他又表示，現在上車客一定要有多少膽識才可以成功置業。

作為資深物業投資者，他笑指買樓的眼光多好，又或者預視樓市升跌多準確均是其次。

「有句說話是一膽二力三功夫，最緊要夠膽先，第二是實力，第三才是成交技巧。你有無膽先，你功夫叻都無用，你個心都怯咗啦。」

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汪敦敬教路： 年輕人買樓不要追求dream house

提到自己的「上車」奮鬥史，汪敦敬指自己年輕時為了儲首期，曾經試過日花30元，一排提子包加一支牛奶就是一頓午餐，睡在自己創辦公司的舖頭內，要去公廁洗澡。

「我大部分青春要支付15厘以上利息供樓，供了很多年也只是還息。」

他認為今天的年輕人也有一些優勢，起碼利息比較便宜，供樓的利息比租樓更便宜。不過，汪敦敬也很明白，儲首期是當代年輕人最大的「上車」障礙，在過去三至五年情況愈來愈嚴峻。

但是，這個問題在去年10月得以局部解決，原因是政府放寬樓市「辣招」的按揭部分，首次置業人士買800萬元以下的單位可借盡九成。

捱提子包儲首期

80萬元首期以往只能買550萬元的樓盤，如今首置人士以同樣首期，能買800萬元以下單位，要儲首期「上車」不再是天方夜譚。 他建議，年輕人若果想「上車」，可考慮一些樓齡較高的二手樓盤。

「有別於內地樓，香港大型屋苑的質素一般不錯，50年樓齡的樓仍然保養得宜，20至30年樓齡更可以說是年輕，而且擁有保值的功能。」

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買樓至少要買兩房

既然不是新樓，價錢當然比較相宜，一些非旺區，仍然能找到叫價400萬至500萬元的兩房單位。 他認為，預算有限的年輕人不應一開始就追求「dream house」，應先考慮單位的實用性，當中兩房單位比較適合年輕人「上車」，原因是較容易應對日後的家庭變化。

「一個有兩間房的住宅單位，較能配合10至20年的家庭規劃。無房至一房的單位，可能有私人會所，設計上或有品味，但當要生兒育女、請工人做家務，年輕人即時要面對搬遷的問題。」

基於這個原因，購買兩房以下單位的買家，最終也可能要面對家庭變化，而出現購買兩房單位的需要。 「拍拖、同居的時間佔人生時間不算多，過去選擇兩房以下單位的年輕人，當家庭進入下一個階段，就可能要搶兩房單位，最終成為了兩房市場的購買力。」 因此，他認為長遠下，兩房單位市場會有更大的支持。

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