盲都睇到一線城市 CBD有優勢 但價值高 不代表升值潛力高
朋友Ａ： 買邊個城市好呢？
朋友Ｂ： 梗係買一線城市啦！
朋友Ａ： 邊個地段好？
朋友Ｂ： 梗係買CBD地段啦！
朋友Ａ： 但係，價錢好貴喎！
朋友Ｂ： 呢啲就係佢嘅價值。
朋友Ａ： 但係，咁貴，仲有幾多升呀？
筆者： 係呀，買樓求升值，所以我好少買一線城市一線地段！
誰都知道，每個國家的一線城市最有價值；
誰都知道，每個城市的CBD最有價值；
那麼，是否就應該買一線城市的CBD呢？
事實是…最有價值的，不代表能升值！
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
首先，價錢可能已經太貴！
一線城市、CBD…優勢非常明顯，正所謂…盲都睇到！
既然如此，業主、發展商又點會平賣俾你呢？試想想，一個鄰近中環核心區的單位，又怎可能以新界區的價錢賣給你？
再看看其他國家，那些一線城市的CBD地段，價錢都已經很貴，又例如深圳的福田，廣州的天河，東京的新宿，紐約曼克頓，那有便宜的？所有優勢都已反映了，上升空間還有多少呢？
或者你會說，曼谷、吉隆坡等一線城市的CBD，價錢比香港樓價便宜很多呀！
冷靜！冷靜！如果你用香港的樓價去跟其他城市比較，10個城市有9.99個都是便宜的！
投資那個國家，就要用該國家的城市、消費水平作比較，例如前年筆者與朋友到曼谷考察，睇咗個一線地段的樓價，呎價大約6、7千元，相比香港肯定是便宜的，但相比泰國其他城市、曼谷其他地段呢？
其次，發展可能已經飽和！
一個城市的樓價未來能否繼續上升，很大程度上取決於將來還價有甚麼發展、提升，如果發展已經到了瓶頸，例如台北，即使是一線城市台北的CBD，過去幾年又有多大升值動力？
有時未必只是城市的發展飽和，可能關係到整個國家，經濟是否會持續發展，例如，如果日本經濟沒有起色，東京的CBD又會有幾多升值空間呢？
其他國家不說，就說中環，過去幾年的升幅，隨時不及細價樓！
價值高，不代表升值潛力高！
就正如買股票，很多股票都明顯地很有價值，例如公用股，服務遍全港、獨市生意，盈利也相當穩定，但不代表升值潛力高。
升值潛力要看未來發展，到海外買樓，買甚麼城市，買甚麼地段，理論上都是如此。
尤其是在中國大陸，一線城市的價錢已經很貴，例如深圳，早兩年很多新樓，均價都要10萬／米以上，即呎價逾1萬，上望空間還有幾多？
而且樓價亦受到中央的高度重視與監控，過去一兩年甚至有輕微下調跡象，最近筆者與前輩到羅湖區睇咗個質素很高的新盤，均價只需要8.8萬／米，即呎價不到9千，輕微回調。
很多二、三線城市，仍然有很大的發展空間。
由於基數低，翻一倍、兩倍很常見。
兩個大方向，發掘二、三線城市…
近幾年，無論是經濟增長、樓價、生活環境，都有明顯的提升。
其中一個方向，是一線線城市的週邊城市，由於一線城市樓價太高，物價太高，加上交通網絡改善，很多人都搬到週邊的城市。
例如澳門旁邊珠海，深圳旁邊的東莞、惠州，廣州旁邊的佛山，上海旁邊的無鍚等等，都有很明顯的升幅。
就像當年香港人，市區太擠，就搬到新市鎮，住遠點、住大點一樣。
以上的城市，過去幾年我們都有買，樓價都翻了一倍、兩倍，回報非常高。
另外一個方向，是本身已經很有實力的二、三線城市，例如一些省份的省會，又或者是一些已經有悠久歷史的大城市，例如湖南的長沙，河南的鄭州，貴州的貴陽，福建的廈門，安徽的合肥，還有長三角的蘇州、杭州、南京等等。
這些城市過去幾年筆者都跟前輩去考察過，發展非常成熟，曾經有段時間，樓價亦升得很急。
發掘有潛力的二、三線城市，回報雖然高，要小心中伏！
去到展銷會，做代理的個個都賣花讚花香，講到自己樓盤的所在城市、地段，潛力無限。
例如個個大灣區城市，都會話自己是大灣區中心，又例如個個東南亞國家，都會話自己是一帶一路中心，邊個真？邊個假？
有些發展是實實在在，可以有很大幫助，例如深圳與惠州之間的交通網絡，確實帶來很多外來人口。
有些卻只有建設，人流不似預期，所謂有硬件，沒有軟件配合。
也有些連建設都泡湯，要自己分析評估，不要盡信代理，其至不要盡信我們每一個分析者，要自己親自去了解一下、體驗一下。
如果你自問不太熟悉，買熱門城市、地段確實較安全。
尤其是其他發展中國家，可能只集中於首都及幾個重要城市。
在自己不熟悉的地方，買一線城市的CBD，雖然爆炸力未必咁高，但最少可以減少中伏機會。
筆者之前也到過好幾個不同的東南亞國家考察，發現它們的發展，沒有大陸那麼全面。
由於發展仍然未飽和，主要集中在首都，及幾個主要城市，離開了這些一線城市，甚至離開了CBD地段，就已經是兩個世界，所以要小心！
如果想透過磚頭增值致富，那就要自己發掘一下。
不過你都係隔山搵牛，不如你都係搵番個熟悉當地的朋友，或者當地的成功投資者帶住你走。
例如大陸樓，全國有數十個省，數百個市，每個城市都有自己的特點及發展主題，邊個得，邊個唔得，要點睇…點悉得晒？
所以我都會跟前輩去買樓，行少好多冤枉路。
投資海外樓，與投資大陸樓，思維是不同的！
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