一手銷售後勁不繼樓價未追前去貨速度慢

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2023年踏入第二季，遇上4月上半月的長假期，樓市氣氛明顯受影響而減慢，發展商的推盤動作明顯較保守，去貨速度減慢，莫非樓市「小陽春」之後就後勁不繼? 以本地兩大龍頭地產商長實集團（01113）及新鴻基地產（00016）合作發展的屯門青山公路飛揚為例，項目2期，於3月「曬冷式」推盤，不足一個月內售出約360伙，佔全盤九成單位。 新一期項目定價較低 發展商4月中更新同系飛揚1期價單，將餘貨單位減價最多17%，日前推售108伙單位，即晚只售出約64伙或近六成。以即日銷售比率計，銷售明顯遜2期。 另會德豐旗下藍田KOKO HILLS，其第3B期KOKO MARE，日前進行次輪銷售共98伙，單日只售出60伙，即是只售出約六成貨源，氣氛明顯回落。 如是者，新地大埔白石角University Hill一再加推價單都是各涉及61伙，推盤力度不算猛烈，更甚的是，新一期項目定價，出現較第1期低的現象。 而是次University Hill的首批開價，亦較2022年5月推出的同系Silicon Hill首張價單，低約7%，相信屬根據2022年的情況而作出調整。 無可否認，樓價升幅仍然未追回2022年跌幅，同時，回顧第一季推出的新盤，在開價上均較為忍手，首張價單多以貼市價、甚至稍低市價出擊，繼續求量不求價。 龍頭代理直言，4月預計全月成交仍會較3月逾2,000宗有所回落；預料4月一手成交只可達1,600宗水平。 預售樓花創9年按季新低 另一個關鍵數據，就是發展商申請預售樓花的動作。年初至今，樓市轉暢旺，惟發展商新申請預售樓花的單位數量卻銳減。 據地政總署最新資料顯示，2023年首季（1月至3月），只有1,162伙申請預售樓花，為2014年首季錄得1,161伙新申請後，九年來按季新低；若單計私宅數量，有關數字更為2013年第三季後新低。 另署方於今年首季，只批出八份住宅預售樓花同意書，涉4,031伙，較去年第四季少15.7%之餘，更為2022年第一季錄1,211伙後，一年以來按季最少。 不過，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，雖然首季新申請預售單位數目減少，但目前已批預售樓花、尚未發售的單位總數有逾13,000伙，預期本季多個新盤將魚貫登場。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則指出，儘管近期影響樓市的多項負面因素減退，但息口問題依然是樓市最大風險。 他提及，美國最近發表的經濟數據顯示，當地通脹依然高企，同時就業市場表現強勁，聯邦儲備局將加息至超過5厘水平，在本港實施聯繫匯率制度底下，銀行會跟隨加息，增加置業人士的供樓負擔。 地產建設商會執委員主席梁志堅就認為，經過三年疫情後，經濟及樓市復甦需時，預計樓市要到9月才有較明顯的復甦，並強調政府應該逐步撤銷「辣招」。 梁志堅認為，「辣招」實施十多年，使命已達，現時則屬名存實亡，免得「阻住地球轉」。 特別是人才來港亦可能需要買樓，但若要七年時間才退稅則幫助不大，或會影響政府招攬國際人才。以目前市况面言，樓價不會因「撤辣」而急速反彈。 港樓短炒個案近絕跡 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明亦表示，近期政府正大刀闊斧採取不同搶人才計劃吸納各地人才，可是即使他們有意來港，但面對要買樓解決居住的問題時，又有各項「舊辣招」打擊他們置業的意欲。 他認為某程度上影響香港搶人才的步伐，未免有點自相矛盾之感，因此期望政府可再度就「減辣」議題詳加考慮。 他續指，各項樓市辣招實施已一段長時間，但根據稅務局資料，最新額外印花稅（SSD）首季個案僅錄49宗，而且超低數字已維持不少時日，反映港樓短炒個案已近乎絕跡，繼續透過「辣招」遏止炒風，並無太大的必要性和意義。 布少明指宜放寬或微調部分樓市「辣招」，如SSD、買家印花稅（BSD）或撤銷雙倍印花稅（DSD），以提振換樓市場。 名人物業也損手 樓市升幅仍未追回2022年跌幅，經濟復元需時，銀主盤仍然不時出現。 由電視廣播（00511）（TVB）前新聞主播趙海珠夫婦持有的南區貝沙灣一個「4按」單位，新近突由銀主接管放售，叫價4,600萬元，高銀行網上估價逾一成。 貝沙灣錄沽貨 消息指，由趙海珠及其丈夫陳昊言持有的貝沙灣1期8座低層B室，實用面積1,552平方呎，四房間隔，向西南，享海景，連約243平方呎私人平台。 過去一直用於自住，惟近日被一間中資銀行接管，以4,600萬元放售，叫價相對銀行現時網上估價高3%至12%不等。 據了解，趙海珠及陳昊言早於2011年，斥資3,100萬元買入上址，自2013年起，先後四度將單位向一間大型銀行進行加按。 同屋苑近日都有名人沽貨。市場消息指，大新銀行集團（02356）副行政總裁王伯凌或相關人士，日前以3,080萬元沽出貝沙灣4期8座高層A室連車位，實用面積1,046平方呎，呎價29,446元。 據了解，早於2004年底，王伯凌或相關人士斥資1,385萬元購入上址，持貨逾18年，賬面獲利1,695萬元，升值1.2倍。 另外，近月涉及殺訂金額最大一宗，為嘉里建設（00683）屯門掃管笏滿名山洋房。 據一手成交紀錄冊顯示，涉及成交為名庭H7號洋房，實用面積2,877平方呎，連2,638平方呎花園、146平方呎平台、1,106平方呎天台，2021年2月以8,631萬元，以招標形式沽出，呎價約30,000元，採用「先住後付」計劃。 惟事隔兩年後，於3月終止買賣，料損失大訂，涉及樓價13%、即1,122.03萬元，買家損失訂金，已足夠買兩伙沙田第一城兩房戶。

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