一手業主蝕讓成交多 建築期付款買家最高危 唔想撻訂點做好？｜東環持貨4年蝕200萬、屯門逸品貶值三成

撰文：經一編輯部  ｜圖片：新傳媒資料室、由受訪者提供

疫情壓抑樓市，小業主急急求沽貨。由市建局及九龍建業（00034）發展的旺角麥花臣匯，一個月內接連錄得第二宗蝕讓個案。利嘉閣高級區域董事陳震宇表示，屋苑1B座高層H室，實用面積470平方呎，一房間隔，日前以800萬元易手，實用呎價17,021元。原業主在2015年6月，以954.3萬元一手購入，賬面蝕逾154萬元，連使費計實蝕逾200萬元或兩成離場。

同區逸新低層C室，實用面積179平方呎，屬開放式間隔，日前減價80萬元，以350萬元沽出，實用呎價約19,553元。原業主於2017年8月，以約331.2萬元一手購入，轉手賬面微賺18.8萬元，由於持貨未滿三年，當中10%額外印花稅（SSD）由原業主繳付，涉稅約35萬元，故實蝕最少16.2萬元。

東涌東環持貨4年後蝕200萬元離場

同樣主打細單位的土瓜灣傲形，日前亦有一手業主持貨滿三年後蝕讓離場。區內代理消息指，傲形高層A室，實用面積246平方呎，一房間隔，日前以505萬元成交，實用呎價20,528元。

原業主在2017年3月，以525.2萬元一手購入單位，持貨滿三年，SSD限售期滿即沽貨，但賬面仍蝕20.2萬元或4%，如連同稅項及雜費，料實蝕約40萬元或8%。

偏遠區域新樓更見慘情，部分業主看淡後市，寧願蝕讓沽貨。中原地產分行經理王梓岐表示，東涌東環1A座低層1室，實用面積639平方呎，三房間隔，業主因看淡後市，不惜蝕賣物業套現，單位日前以760萬元沽出，實用呎價11,894元。

2015年9月原業主以803萬元一手買入單位，持貨逾四年轉售，賬面損手約43萬元。由於業主為內地人，當年入市須繳付買家印花稅（BSD）等辣招稅，料賬面實際蝕約200萬元離場。

屯門逸品單位貶值近三成

根據土地註冊處資料顯示，屯門18逸品5座低層戶，今年3月以816萬元成交，單位實用面積710平方呎，實用呎價11,493元。原業主於2016年11月以1,154.98萬元一手購入，據悉及後兩年間曾先後承造三次按揭，持貨三年多，現轉手賬面蝕約339萬元，單位貶值近三成。

此外，蝕讓不斷的上水洋房天巒，市場消息指，最新一宗位於納沙泰爾大道單號洋房的二手成交，實用面積1,660平方呎，屬三套房間隔，設有天台及車位，日前連租約以1,875萬元成交，實用呎價11,295元。原業主2016年4月1,950萬元購入，持貨四年，賬面蝕讓75萬元或4%，連同雜費估計實蝕近170萬元或9%。由於近年來不少發展商在銷售新盤時，往往為買家提供高成數按揭，其付出的首期相對較低。

以建築期付款 上會難度增

但現時受到疫情打擊，經濟氣氛轉差，樓市步入調整期，部分在近年入市的半新盤業主或面對收入大減等困境，而被迫沽售單位套現。市場人士預料，若經濟持續衰退，低價成交將主導市場，蝕讓個案會增加。

《胡•說樓市》聯合創辦人胡國威表示，市場不少分析認為，早前購入納米樓的一群是最高危，他們最不能夠抵擋經濟逆轉的風險。但胡國威反而覺得風險最高的，是昔日以高溢價接貨、用建築期付款來跟發展商打賭樓價升跌的準買家。銀行是否仍然估足價，直接影響他們上會抉擇。

胡又指，若用「關鍵日期」來推算，今年上半年共有12個新盤陸續入伙，涉及逾7,000多個單位；下半年情況更加嚴峻，屆時再多10,000個入伙單位。

撇除選擇「即供」已經上會的買家，只要當日是選擇了「建築期付款」，除非可一炮過找清尾數；否則，就是要找尋銀行承造按揭上會。不少選擇建期付款的買家，當初純粹貪圖支付較少首期，來享受資產價格飛升的甜頭。在目前市況回調時，只要銀行落雨收傘自保，很可能在估值上從緊來審批信貸，最終觸發撻訂危機。

入息不穩 一手撻訂停不了

肺炎疫情仍未完全受控，一手樓市不時出現有買家撻訂離場個案。有專家指，在疫情持續下，入息不穩的狀況頻生，對按揭批核造成一定影響。近期的一宗為已屆現樓的海之戀•愛炫美，新增的三宗撻大訂，有關單位實用面積介乎524至807平方呎，2017年以810.3萬至1,545.4萬元成交，相關買家同於4月中取消交易撻大訂，料同遭沒收15%訂金，三伙涉殺訂總金額料逾502萬元，發展商已安排重售此三伙單位。

事實上，3月份全月共錄得約45伙撻訂，創近三年半新高，按月急增約一倍，以終止買賣合約的「撻大訂」個案佔多數，有30伙，比例為66.7%。以新鴻基地產（00016）的新盤佔多，包括大埔白石角雲滙第1期的11伙。今年1月至今新盤市場累計逾百宗撻訂。

放無薪期或礙按揭審批

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣稱，疫情持續打擊各行各業，不少人出現入息不穩的狀況，如現時業主要申請按揭的話，的確會影響批核。如果不想撻訂，其實有其他方法解決。

她以一個價值為450萬元的物業為例，目標按揭成數為80%，可先在融資機構做一按80%，按揭年期30年，利率為6.5%，月供約22,734元，融資機構會有約54,000元的手續費開支，罰息期為半年。待半年後，預計業主不再放無薪假期，收入回復正常，便有機會轉回銀行做80%按揭。

以按揭年期30年及利率2.5%計算，屆時每月供款回落至14,530元（連按揭保費）。不過要注意如若半年後樓價向下，屆時會有估價不足的風險。此外，她又指出，其實銀行對於固定收入的申請人會以其最近三個月薪金計算，但近日有部分公司開始安排員工放無薪假，若果公司安排在最近三個月每月放數天無薪假，便會以放假後的薪金作計算。

不過，如證明無薪假的安排結束，薪金回復正常而申請人又能提供證明的話，則有機會用原來的薪金去計算。但如在最近三個月只是其中一個月安排放無薪假，銀行則會向申請人索取文件以證明現職仍然穩定，便大機會依照原來的薪金去計算，而不受無薪假所影響。

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車位投資同樣損手

另一方面，住宅車位近期亦時有蝕讓成交。土地註冊處資料顯示，沙田大圍金獅花園二期4樓一個單號車位，投資者在2019年5月，以120萬元買入，今年4月初以80萬元轉售。持貨不足一年，損手達40萬元，蝕幅33%。

同區河畔花園車位亦失守。屋苑一樓一個雙號車位，今年4月初以89.8萬元易手，原業主2016年12月以118萬元買入，蝕24%離場，賬面損失28.2萬元。