【上車族注意】按揭供款之外 置業開支每月高達3,000元

很多人置業時，只會著重按揭的每月供款，以為自己負擔得來，過到壓力測試便可上車。但其實置業還有不少開支，這筆支出隨時每月達數千元，是按揭供款的兩成至三成。

小編早前訪問香港業主會會長佘慶雲，講解置業的必需開支。再以九龍德福花園一個兩房單位為例，幫大家計一計數。

1. 差餉地租

除了前高官霸佔官地外，大部分在香港擁有物業的業主，均需要繳交差餉，費用因所處地域而有所不同。

以德福花園為例，每季需要繳納1,500至2,000元不等。雖然今個財政年度有差餉寬免措施，不過只是減免部分，而且設有上限，實際幫助有限。

另外，地租要視乎地段與政府所納的土地契約是否到期，一般款額相當於批租土地應課差餉租值的3%。目前香港大部分地契到期年份是2047年，即現時上車，供款30年，供滿前地契年期早已屆滿，屆時便需支付此筆地租。

每月平均開支：約500至700元

2. 管理費用

物業所在大廈的保安、清潔、公用地方保養、設施維修等，通通需要錢，因此需要各業主以繳付管理費方式，籌集資金處理。一些資助房屋或樓齡較舊的物業，可由業主成立的法團聘請管理公司處理。

不過，新建的物業或港鐵(00066)物業，因其業權問題，只能夠使用發展商提供的管理公司，從而需要繳交較高管理費。

佘慶雲指，部分發展商保留持有會所、平台花園、商場、停車場等設施，使其擁有的業權大於其他業主；又以德福花園為例，由於其基座設有商場、港鐵車廠等，因此港鐵擁有的業權份數較大。這些大業主有較多業權，因此可以擁有較大話語權決定管理方式。

佘慶雲又指，部分發展商決定管理方式，亦可用高於市場的費用，進行保安清潔及維修，結果將費用轉嫁業主。

現時本港普遍物業的管理費介乎每呎1至2元，惟現時新盤已升至每呎3至4元，一個400呎的新盤，管理費隨時1,600元。

每月平均開支：約1,000至1,500元

3. 保險費用

承造按揭時，銀行均會要求客戶購買「火險」，即樓宇結構保險，保費一般低於投保額的0.15%；同時，一般業主會購買家居保險，以保障人身及財產安全。市面上這兩類保險收費各異，平均每個月150至250元不等。

另外，佘慶雲指，法例規定業主持有的物業，需要購買不少於1,000萬元第三者保險，通常由大廈所屬管理公司集體購買，因此管理費內已包含有關收費。

每月平均開支：約150至250元

4. 維修費用

最後一項置業開支是維修費用，而且並非一般的維修，而是指政府強制的強制驗窗及驗樓計劃。根據資料顯示，樓齡達10年或以上的私人樓宇業主，如接獲屋宇署的法定通知，需要委任合資格人士就樓宇所有窗戶進行訂明檢驗及修葺；而樓齡達30年或以上的私人樓宇，則需要為公用部分、外牆及伸出物或招牌，進行檢驗及維修。

先講驗窗，基本上每隔五年便要驗一次，雖然坊間不少驗窗公司都標明免費驗窗，但一般都會要求業主維修換零件，維修費有平有貴，普遍2,000至4,000元不等。若然無需維修，也會象徵式收取500至1,000元的檢查費。

驗樓就每隔十年驗一次，理論上伙數愈少，所攤分的成本愈高，而伙數愈多的屋苑，維修費理應愈平；一般開支視乎維修範圍而定，普遍每戶夾50,000元已可有十分理想的效果。

不過，上述所講只是「一般情況」，如果遇上圍標，隨時出現天價維修情況；以近年最轟動的沙田翠湖花園維修個案為例，總費用高達2.6億元，平均每戶要承擔21萬至33萬元。

另一個知名的維修個案，還有大圍富嘉花園，費用高達9,500萬元，每戶需支付80,000至11萬元，最後業主要集資30萬元，入稟控告法團才可將問題解決。

小編假設10年要驗窗兩次、驗樓一次，維修費大約是60,000元，即每個月的支出約為500元；不過先決條件是，沒有遇上圍標情況。

每月平均開支：約500元

粗略一計，單是上述四項，每月便要多付2,150至2,950元，原本想月供12,000元，怎料變成每月15,000元，若再加上水電煤或日後加息等利息開支，負擔都不少。要上車的朋友，按揭供款千萬不要計得那麼盡！

香港業主會會長佘慶雲

撰文：陳禕楠