阿媽生意有起色 26歲港男幫手財富管理：半億資產點部署？

目前本人和母親、祖父母及工人住灣仔區40年舊樓，市值約1,100萬元，尚餘按揭500萬元，由本人名下持有；另母親名下持有四間灣仔/銅鑼灣物業收租，總值約2,300萬元，還有按揭約800萬元，每月收租約60,000元，扣除按揭供款有35,000元現金流。
本人月入27,000元，存款約30萬元，長遠來說，將來婚後情況容許下，本人期望能夠和母親同住或至少住附近方便照顧。而母親的dream house在北角半山，約2,400萬元（月租約40,000至45,000元）。最近母親不時在留意物業活化和保費融資的資料，請問閣下認為物業活化適合我們嗎？懇請賜教！

諗sir：如果做了物業活化，派息金額便是固定。例如把40年自住樓，轉名給讀者母親名下（當沒轉讓印花稅）去做物業活化，淨資產值為600萬元（1,100萬-500萬元）。結果每月正現金流約增加了12,000元（6×2,000元）至終身。
若拿那些舊收租樓去造逆按，同時不考慮舊樓是否受按，淨資產值為1,500萬元（2,300萬- 800萬元）。結果每月正現金流約增加了30,000元（15×2,000元）至終身。以上物業在老人家終老後就回歸年金機構，兩結果均沒有彈性，不可逆轉。

把自住樓加按套現

相反，只要加按1,100萬元自住樓至六成，可套回現金160萬元（1,100×60%-500萬元）。

不搞逆按計劃用來買債收息又如何？就當閣下慘買渣打銀行四年後到期的可換股債券（CoCo bonds），即是與近日瑞銀出事可能渣到無的與AT1 bond同類的債券，年息有近8厘，月現金流提升10,600元（160萬×8%÷12）。
是的，市場當然有非銀行類別的直債，渣打銀行的例子，並非叫讀者買，而是指出較差的配置都可做到一些效果。
雖然按錢後同時供樓的金額會增加，不過與按160萬元投入，僅有11,000至12,000元現金流之比率，只消把自住樓加按些少出來買債便可，根本不需要為幾萬元現金流，而日後成間屋給人拿走，影響後代。

至於樓齡及借貸力均會影響加按金額，尤其讀者年紀少，在計算借貸力下，暫約為560萬元（45,000÷10,000×50%×2.5*）。
而保費融資是主要用作double首期，為儲給小朋友升學之用，一般只造10年期內的保單，免除通賬令派發出的期滿值，不夠購買力的問題。
由於讀者資產值高，預期五至六年後母親已年邁；加上有家庭負擔，在決定前，那怕只是做好1%或繳費少1%，已省回40萬至50萬元了。因此慎行有理。

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