驗樓攻略2024｜二手樓驗樓清單、驗樓師收費、常見瑕疵一覽

驗樓的重要性

避免買入有問題的物業

驗樓可以讓你發現可能存在的結構問題，例如建築結構瑕疵、濕氣滲透、漏水情況等，這些都是可能會導致日後維修成本增加，甚至影響物業價值的隱患。對於這些問題，透過驗樓的過程，我們可以提早發現並解決。

確保你的投資有所回報

驗樓的過程可以讓您全面了解物業的實際狀況，確保其符合您的期望。同時，良好的驗樓報告也可以作為您與賣方議價的依據，進一步保護您的權益。

驗樓的基本步驟

驗樓的過程大致可以分為三個步驟：評估物業的外觀、檢查內部設施、以及公共設施的檢查。

物業的外觀評估

評估物業的外觀包括檢查建築物的結構完整性、牆面的狀態、窗戶和門的運作是否正常等。一個良好的外觀不僅可以提升物業的美觀度，也是物業品質的重要指標。

檢查內部設施

內部設施的檢查包括確認水電設施的運作正常、地板無損壞、牆壁及天花板無開裂或潮濕等問題。同時，也應該檢查所有的門窗是否密閉，檢視家電與固定設施是否正常運作。

進行驗樓時，我們經常會發現一些物業的常見瑕疵。以下是一些常見的例子：

1. 結構問題：這可能包括裂縫、不平的地板、牆壁的裂痕等，這些可能是結構問題的跡象。
2. 水電問題：包括漏水、管道堵塞、電線老化或布線不妥當等問題。
3. 濕氣問題：在牆壁或天花板上的水漬、霉斑或剝落的油漆都可能是潮濕問題的跡象。
4. 門窗問題：門窗打不開、關不緊，或者密封不良都是常見問題。
5. 害蟲問題：如白蟻、蟑螂或老鼠等害蟲的跡象。
6. 冷氣系統問題：系統運作不順暢或者效率低下都可能需要修繕。
7. 廚房和浴室問題：包括抽油煙機、洗碗機、淋浴設備、馬桶等設備的問題。
8. 建築規範違反問題：如未經批准的建築改動或加建。
9. 隔音問題：如果隔音效果不佳，可能會影響生活品質。
10. 屋頂問題：包括瓦片破損、排水不良或漏水等問題。

公共設施的檢驗

對於公寓或社區的住戶來說，公共設施的狀況也同樣重要。如：公共空間的清潔度、健身設施的維護狀況、以及停車設施的充足與否，都直接影響到住戶的生活品質。

公共空間的清潔與維護情況可以體現物業管理的品質，同時也影響到住戶的生活品質。

健身設施的狀態能反映出社區或大廈管理的積極度，好的健身設施可以提高住戶的生活品質。

適足的停車設施對於自駕的住戶來說是必不可少的。好的停車場配置不僅可以提供足夠的停車空間，也能保證車輛的安全。

驗樓工具清單

進行驗樓時，應該根據物業的特點和自己的需求，準備適合的工具。以下是一份驗樓時可能需要的工具清單，以及每種工具的具體用途：

1. 手電筒 – 檢查房屋角落或昏暗區域的必需品，能讓您在不充足的照明下也能查看各種細節。
2. 捲尺 – 用於測量房屋空間的實際尺寸，例如：房間的長度、寬度和高度等，確保其與官方數據相符。
3. 濕度計 – 用於測量房屋內部的相對濕度，過高或過低的濕度都可能影響住宅的舒適度和壽命。
4. 水平儀 – 確保家具或建築結構的水平度，例如：牆面、地板等，避免偏斜引起的問題。
5. 電錶 – 檢查電路的運行情況，包括插座、開關、燈具等是否正常。
6. 熱像儀 – 用於檢查房屋的保溫性能，並可用於查找隱藏的裂縫或洩漏。
7. 錘子和螺絲起子 – 檢查牆壁、家具、設備等的堅固度，避免因松動引起的問題。
8. 鹼度計 – 測量水的酸鹼值，確保水質健康。
9. 攝影機或手機 – 用於記錄驗樓過程中發現的問題，可以在日後作為證據或參考。

專業驗樓服務

當物業的規模較大，或者您對驗樓的流程不夠熟悉時，您可能需要尋求專業的驗樓服務來確保物業的品質。

驗樓收費

驗樓的收費因多種因素而異，包括物業的大小、類型、地理位置，以及驗樓公司的專業程度和服務內容。值得留意的是，香港沒有「驗樓師」這個專業資格或牌照，我們常見的「驗樓師」，多數是來自建築、工程監督及測量的行業。

以下是一些關於驗樓收費的一般資訊：

1. 物業大小：物業的面積是影響驗樓費用的主要因素。一般來說，物業面積越大，驗樓的費用也就越高，因為需要更多的時間和工作量來檢查更多的區域。
2. 物業類型：不同類型的物業，如住宅、商業、工業等，其結構和設施都有所不同，需要進行的檢查項目也不同，所以驗樓的費用也會有所不同。
3. 驗樓公司：驗樓公司的專業程度和服務品質也會影響其收費。一些具有良好聲譽和豐富經驗的驗樓公司可能會收取較高的費用，但他們通常能提供更全面和專業的服務。
4. 服務內容：驗樓的收費也會根據服務的範疇和內容有所不同。基本的驗樓服務通常包括結構和設施的檢查，如果需要進行更深入或特殊的檢查，如電線、管線、害蟲檢查等，可能需要支付額外的費用。

在香港，驗樓的費用通常介於數千至數萬港元之間。建議在選擇驗樓公司時，先詢問他們的收費明細和服務範圍，並與其他幾家公司的報價進行比較，以確保獲得性價比最高的服務。