樓市產能過剩 交椅洲CBD3還需要急推嗎？︳Anthony專欄
讀者來信
Anthony Sir你好，最近我見到電視播放交椅洲人工島的廣告，又見到官員說即婇啟動填海，其實現在樓已經太多了，住宅太多，多到怎麼賣都賣不完，樓價不斷下跌，信貸經濟出現危機，商廈空置率更加高，還有
北部都會區，為甚麼還要急推交椅洲呢？
回覆讀者來信
筆者也看見這則廣告，確實感到意外，感到心底一涼…樓市產能過剩，交椅洲是建設香港，還是將香港推落深淵？2018年政府提出興建人島交椅洲，當時是經濟及樓市的高峰，香港面對
土地供應不足的問題，無論商廈及住宅都供不應求，時任林鄭政府提出「明日大嶼」願景，即是交椅洲填海計劃，打造CBD3，提供約19~21萬個住宅單位，約400萬平方米商業樓面。
CBD3？還需要嗎？…CBD1、CBD2空置率不夠高嗎？
首要原因是地緣政治惡化，歐美資金撤離香港！當然銀河保衛隊可以拿出一籮籮數據反駁，但前線做生意的，尤其是金融、地產、創科的朋友，全行都知道。以往外資會在香港買入很多資產，尤其是商廈，全幢全幢的買，不改容。現在減少大半，只能靠特首及官員，到中東及東南亞找資金補數。
除了資金撤離，疫情改變生活習慣Work From Home最致命！
疫情期間，無論大、中、小企業迫於奈，都要學習「數字經濟」，很多工作都可以遙距處理，商業樓面需求大幅下跌，據統計，甲級商廈空置率已升至16.4%！CBD1中環區甲級商廈空置率高達12%！至於CBD2東九龍區甲級商廈空置率更高達18.8%，未起樓的商業地都紛紛改劃住宅地，甚至變成簡約公屋了！還有北部都會區無限供應呢？這時候還來個CBD3？就算起好，隨時變橫琴，變死城，到時又重施啟德故技？暫借作
簡約公屋？
住宅用地？還需要嗎？香港住宅已經…產能過剩，跌翻天了！
近年樓市持續下跌，已經跌到負資產創近年新高，跌到信貸緊縮，大中小企業融資都困難，實體經濟已在深切治療部。其中一個主要原因是樓市庫存嚴重，貨尾大約有2萬伙，未來3~4年潛在供應約10萬伙，已經將
經濟拖跨到今天境地，還有北部都會區呢？可新增50萬個房屋，交椅洲又有近20萬個單位，不是核爆是甚麼？
財政負擔呢？還可以負擔嗎？有急切必要借貸渡日啟動項目嗎？
之前財政預算案時已經公佈過，香港財政儲備餘下不足7000億，交椅洲的建造成本，已經由2018年估算的5000億，升至2022年的5800億，未來可能繼續升。最初盤算，賣地可以抵銷支出，甚至有賺，按2022年估值大約是7500億，未來可能繼續跌。
請留意！現在樓價指數比當時又跌了一成多，地價要跌多少？
7500億跌兩成，就只有6000億，已經不夠錢應付成本上漲！之前都寫文章分享過，樓價下跌，地價要跌更多！例如樓價跌30%，其他成本例如人工、建材，能否即時減30%？相信明天就沒有人來上班，沒有人送貨來了！過往新界區為例，地價大約每呎2000~3000元，建築成本利息成本不能減，樓價下跌的2成全數計在地價上，假設現時界區新樓呎價約13000，跌兩成即2600，全數計在地價上，地價基本上要免費！地價基本要免費，起樓才計到數！還要確保樓價不要再跌！地價要免費！！誰填海？誰造地？5800億由庫房付？成本若再上漲，或繼續每年一千幾百億赤字，財政儲備玩完！
未完啊！如果樓價持續下跌，起樓要蝕本，誰起樓？
東涌欣澳地都不斷流標，為甚麼交椅洲樂意開荒？如果起樓蝕本，發展商計唔掂數唔敢參與，誰起樓？政府自己起？全部都起公屋？屋居？簡約公屋？那不是悲情城市是甚麼？樓市產能過剩，現在急推交椅洲，豈非推香港入絕路？別誤會！不是反對計劃，這是好計劃，只是暫延而已！
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
