樓市產能過剩 交椅洲CBD3還需要急推嗎？︳Anthony專欄

北部都會區，為甚麼還要急推交椅洲呢？

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筆者也看見這則廣告，確實感到意外，感到心底一涼…樓市產能過剩，交椅洲是建設香港，還是將香港推落深淵？2018年政府提出興建人島交椅洲，當時是經濟及樓市的高峰，香港面對
土地供應不足的問題，無論商廈及住宅都供不應求，時任林鄭政府提出「明日大嶼」願景，即是交椅洲填海計劃，打造CBD3，提供約19~21萬個住宅單位，約400萬平方米商業樓面。

CBD3？還需要嗎？…CBD1、CBD2空置率不夠高嗎？

首要原因是地緣政治惡化，歐美資金撤離香港！當然銀河保衛隊可以拿出一籮籮數據反駁，但前線做生意的，尤其是金融、地產、創科的朋友，全行都知道。以往外資會在香港買入很多資產，尤其是商廈，全幢全幢的買，不改容。現在減少大半，只能靠特首及官員，到中東及東南亞找資金補數。

除了資金撤離，疫情改變生活習慣Work From Home最致命！

疫情期間，無論大、中、小企業迫於奈，都要學習「數字經濟」，很多工作都可以遙距處理，商業樓面需求大幅下跌，據統計，甲級商廈空置率已升至16.4%！CBD1中環區甲級商廈空置率高達12%！至於CBD2東九龍區甲級商廈空置率更高達18.8%，未起樓的商業地都紛紛改劃住宅地，甚至變成簡約公屋了！還有北部都會區無限供應呢？這時候還來個CBD3？就算起好，隨時變橫琴，變死城，到時又重施啟德故技？暫借作
簡約公屋？

住宅用地？還需要嗎？香港住宅已經…產能過剩，跌翻天了！

近年樓市持續下跌，已經跌到負資產創近年新高，跌到信貸緊縮，大中小企業融資都困難，實體經濟已在深切治療部。其中一個主要原因是樓市庫存嚴重，貨尾大約有2萬伙，未來3~4年潛在供應約10萬伙，已經將

經濟拖跨到今天境地，還有北部都會區呢？可新增50萬個房屋，交椅洲又有近20萬個單位，不是核爆是甚麼？

財政負擔呢？還可以負擔嗎？有急切必要借貸渡日啟動項目嗎？

之前財政預算案時已經公佈過，香港財政儲備餘下不足7000億，交椅洲的建造成本，已經由2018年估算的5000億，升至2022年的5800億，未來可能繼續升。最初盤算，賣地可以抵銷支出，甚至有賺，按2022年估值大約是7500億，未來可能繼續跌。

請留意！現在樓價指數比當時又跌了一成多，地價要跌多少？

7500億跌兩成，就只有6000億，已經不夠錢應付成本上漲！之前都寫文章分享過，樓價下跌，地價要跌更多！例如樓價跌30%，其他成本例如人工、建材，能否即時減30%？相信明天就沒有人來上班，沒有人送貨來了！過往新界區為例，地價大約每呎2000~3000元，建築成本利息成本不能減，樓價下跌的2成全數計在地價上，假設現時界區新樓呎價約13000，跌兩成即2600，全數計在地價上，地價基本上要免費！地價基本要免費，起樓才計到數！還要確保樓價不要再跌！地價要免費！！誰填海？誰造地？5800億由庫房付？成本若再上漲，或繼續每年一千幾百億赤字，財政儲備玩完！

未完啊！如果樓價持續下跌，起樓要蝕本，誰起樓？

東涌欣澳地都不斷流標，為甚麼交椅洲樂意開荒？如果起樓蝕本，發展商計唔掂數唔敢參與，誰起樓？政府自己起？全部都起公屋？屋居？簡約公屋？那不是悲情城市是甚麼？樓市產能過剩，現在急推交椅洲，豈非推香港入絕路？別誤會！不是反對計劃，這是好計劃，只是暫延而已！