政府狂推地谷盡供量 不減辣暗示樓價未跌夠？

事實上，《財政預算案》在樓市政策上著墨不算多，財政司司長陳茂波更一再強調，目前各項住宅物業需求管理措施維持不變，即是鐵定不減辣。

同時，發展局在預算案公布後翌日，發表新財年賣地計劃，預計2023/24全年的潛在土地供應（包括官地住宅，鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目）合共可興建約20,550個單位，創五年新高。

寬減印花稅階助上車

既不減辣，又谷供應量，政府想繼續推冧香港樓價嗎？事實上，政府寬減住宅印花稅稅階，明顯是想協助首置人士「上車」，象徵式收取100元稅款的物業，樓價由200萬元調高至300萬元。

另外，樓價900萬元以下單位，所付稅款亦減少30,000至67,500元不等，由於主要受惠的為中小型單位，市場預期新盤及二手細價樓市場均受到帶動。

KOKO ROSSO 5小時沽清148伙

會德豐地產旗下藍田KOKO ROSSO在預算案後作首輪銷售，148伙五小時沽清，套現約11.4億元，為近一年來首次有新盤開售全部售罄。市場熱烈的反應已成為鐵證。

至於土地供應量，陳茂波預計2023/24年度的賣地收益約850億元，較2022/23年度修訂的預算711億元高20%。

陳茂波亦稱，2022/23年度賣地收入減少，主要由於部分土地成交價較預期低及部分地皮流標，屬於短期影響，年度地價收入修訂為711億元，較2022年2月預算的1,200億元減少489億元或40%。

若與2022/23年度收益1,411.08億元比較，則減少700.08億元或50%，未能維持千億元水平。

意即作為政府庫房的收入主力，政府在賣地工作上確實有多少財務壓力，故此在市況未算明朗的2023年，推出更多土地吸金，原因不難理解。

政府消息人士指地價收入減少，並非地價訂得過於進取，流標存在很多因素影響，而政府每次在截標時才制定底價，並強調不會賤賣土地。

政府目標是提供足夠的土地，讓住宅供應可持續，不希望短期波動打亂計劃，而波動僅屬短期。

亦有資深地產代理認為，政府目的是要擺出一副要維持土地供應穩定的姿態，不會因市況低迷而減慢推地步伐，從而營造私樓潛在供應量非常充裕感覺，讓市民不會因通關復常，經濟稍為好轉便急於入市，確保樓價平穩發展。

參考過去資料，每年發展商實際吸納土地供應與潛在土地供應存在一定差距，若以過去12個年度計算，平均每年發展商實際吸納土地供應，佔潛在土地供應約75%。

發展商出價投地仍審慎

有業內人士預期，在樓市復甦的初期，發展商出價投地仍審慎，料2023/24財年售出土地單位數目只有約16,500伙，與2022/23年相若（見圖表）。

美聯測量師行董事林子彬分析指，2023至2024財政年度賣地計劃潛在供應量為五個年度新高，可見政府亦積極增加供應滿足市場需求。

惟值得留意，供應中佔逾兩成為東涌東站及小蠔灣站的鐵路項目，而區內曾出現流標及投資額龐大，以及鐵路興建需時，故增加風險及發展商競投意欲及出價。

此外，近數年賣地住宅供應數目，未能突破20,000伙水平，箇中原因是2018年底公私營房屋比例改至7比3後，發展商吸納作私人住宅發展的土地儲備明顯減少，自2019/20年後，近四個財年平均每年約15,100伙，較前四個財年平均每年約20,100伙仍少約兩成半。

另一方面，為支援青年住屋需要，政府推出港人首次置業用地，選址為荃灣油柑頭，並於2023/24年度第一季推出。

可建樓面積約1,046,261平方呎，相信以小型單位為主，合共提供約1,950伙，有關項目將是繼觀塘安達臣道住宅地後，第二個由發展商興建的首置項目。

發展局局長甯漢豪介紹指，荃灣油柑頭用地面積約5公頃，地皮在規模和位置而言，相當適合做首置項目。

她形容項目位置很好，背山面海，相信會很受歡迎，而地皮已完成改劃程序，隨時可出售。具體賣地條款將待房屋局敲定後公布。

資料顯示，地皮面積52.74萬平方呎，預計可建樓面逾100萬平方呎，屬2023/24年度推售的最大規模住宅地。

地皮位於區內指標屋苑麗城花園後方，地勢較高，料建成後部分單位或可望見藍巴勒海峽，同時地皮鄰近一週前公布由嘉里建設（00683）以逾14億元，每呎樓面地價4,578元投得的寶豐路住宅地皮。

金鐘廊商地成市場焦點

2023/24年度賣地計劃中，最矚目要數到金鐘廊商業項目，估值高達200億元。

相信不少白領對金鐘廊一定不陌生，項目位於港鐵金鐘站上蓋，落成於1980年，恒隆地產（00101）早在1981年租用金鐘廊，以「包租公」形式分租，租期長約30年。

市場估值高達225億元

連卡佛或相關人士，在2011年曾透過私人持有公司向產業署投得承租權，及後將商場大規模翻新，而規劃署於2014年已就金鐘廊重建規劃展開研究，至日前有關地盤納入最新賣地表內。

項目為近年罕見位處港島港鐵站上蓋的商業項目，市場估值約154.03億至225億元，每平方呎樓面地價約14,400至21,000元。

發展局局長甯漢豪提及，金鐘廊重建計劃早在2016年底已完成改劃工作，近日則完成道路及刊憲等法定程序，且項目一直有租客使用，故不宜再「拖拖拉拉」，盡快推出市場屬公道做法。

她強調，金鐘廊現時仍有租戶，相信租約會配合政府賣地的意願，但租約內容屬政府與租戶之間的協議，詳情不便透露。

雖然市場認為項目有流標風險，但政府推出商業地不可只看當年市况，而需要為本港未來經濟再起飛作準備。若待數年後才推出；加上數年發展期，屆時可能錯失機會。

當年改劃曾建議分東面及西地盤兩部分發展，擬重建48層高商廈；另會提供約26,000平方呎餐飲及零售樓面，兩地盤共提供逾100萬平方呎的商業樓面。然而，多年來一直有不同反對意見，計劃遲遲未有定案。

今時今日，金鐘廊平日不時人來人往，亦是不少白領的穿越通道，前往其他商場或商廈，目前除了有連卡佛旗下品牌LAB Concept銷售美容化妝品及時裝等外，還有約40多間零售及餐飲商戶，大部分為連鎖店進駐。

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