地產商大陽春集體減價散貨,平過凱滙「一大截」係咩玩法?
發展商減價促銷新盤貨尾,是否代表他們睇淡後市呢?當然有這個可能。
客觀地分析,要看看不同發展商的風格,也要看看他們後續有甚麼動作,每個發展商對後市的睇法未必一致。
首先,傳來減價促銷的,是西九龍新盤愛海頌。據媒體報道,發展商大幅減價18%,折實呎價為15,000至17,000元。
雖然愛海頌的位置不算太好,位於深水埗舊區,橫街小巷之間仍有不少民生老店,甚至有些厭惡性行業,例如廢物回收等。
然而地區明顯在轉型,不少舊樓陸續拆卸重建;加上靠近西九龍南昌站,這個呎價性價比挺高。當然地區變化不能期望很快,該區始終基層比例較高,改變需時。
發展商長實是否睇淡後市呢?又不似喎!自從長實批量出售半山波老道豪宅予新加坡基金,套現208億元後,便非常積極吸納地皮,總額逾200億元。
即是將套現的資金幾乎全部買地,當中包括屯門帚管笏、土瓜灣市區重建地、啟德地皮等,還未計建築成本,看來他們對後市挺有信心。
雖然要興建地下購物街等,實際成本遠不只6,000元;再加上靠近簡約公屋地皮,不算是啟德一線地,但呎價6,000元仍然好抵,要賺取可觀利潤不難。
過往長實的風格,都是喜歡貨如輪轉,盡量清貨,記得以前剛剛出道的時候,甚至試過一口價促銷呢。
另一個減價促銷的樓盤,是東九龍的KoKo Hills。價錢也很便宜的,呎價17,000元多起。
這個樓盤最初推出時,價錢挺貴的,呎價普遍要逾20,000元。然而該樓盤位處在藍田小半山,出入並不算方便,附近的生活配套亦一般。
再看看單位售價,lump sum與觀塘市中心的凱匯相若,位置及生活配套有很大距離啊!所以之前筆者分享過不如買凱匯。
今次發展商大幅減價後,比凱匯樓價便宜一截,價錢回到合理水平。
發展商給力刺激銷情
發展商減價促銷貨尾,其實也能理解。
經過2022年的跌市,很多發展商的新盤銷情都麻麻,市場積壓了不少新盤的貨尾。
雖說現在疫情已經過去,又全面通關,中港兩地又努力拼經濟,但實體經濟仍然需要時間恢復,大部分市民仍然未重拾置業的信心。
一來加息週期仍未完結,不少人心裏還是十五十六;二來,很多人資金仍未回籠,例如敘造了定期、手上單位仍未賣出,發展商需要給力刺激銷情。
事實上,上述兩個樓盤減價後,入票都非常理想,甚至出現睇樓人龍。
另外,最重要是二手市場,只要成交持續增加,換樓鍊啟動,購買力就能釋放,樓市就能全面復甦。
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