啟德新樓「公屋圍城」、CBD被消失 網民溢價買貴樓力數4宗罪：成個啟德都吹大咗！

網民：啟德得返個「軀殼」

不過，自政府批准將啟德跑道區原先的5幅商業地改劃為住宅用途，旨在額外增加9,000伙新供應，加上單軌項目被抽起，有網民認為原本銳意建造的多元CBD已經失去靈魂，只剩下單一住宅供應的「軀殼」。

啟德單軌鐵路及CBD的去向

近日，有網民在網上討論區發帖「覺唔覺啟德區畀人吹大咗？」，並列出4項啟德過份被吹捧的原因，即時引起正反意見展開激烈討論：

1. 成條單軌畀人抽起咗，明顯被政府都唔玩落去，因為已經高價賣晒啲地
2. 大量商用地改做住宅地，已經同CBD無關係，部住宅地仲要起埋安老院、男童院， 根本就變咗基層社區
3. 天環隔離仲要起800間過渡性房屋，一大班基層進入，社會共融
4.因為超高溢價買入，租金回報非常之低

樓主更指出，啟德發展區個別新盤更出現滯銷，建議最近開售的項目「最好快啲賣咗佢，如果擺到過渡性房屋企好咗， 咁就真係……」

啟德無規劃可言？

帖文一出，有網民同意樓主所言，認為「今時今日呢個政府無規劃可言，今日可以抽走你個單軌，抽起啲商業用地， 加建過渡性房屋」，提醒有意入市的準買家繼續觀望。

有意見指，啟德新樓溢價過高，價單往往屬「發水價」，「啟德現時二手成交賺到15% 已經好叻」，特別是細單位較有升值空間，至於「大少少嗰啲好多賺一成都冇」。

好友：市中心新區可以點輸？

亦有網民表示，啟德過渡性房屋「由無變有」，可能會影響樓價：「800間（過渡性房屋）全部都係基層中嘅基層，收入最低嗰一班，住喺正你對面，最少對足五年，咁你都可以話無影響咁就不如算啦。」此言論一出，更引起大批持相反意見網民留言抨擊：

• 德朗同啟晴影響啟德真係多，如果唔係一早3萬蚊呎啦
• 啟德坊業主都未反檯，但就講到好似開核電廠咁
• 明顯你只講高溢價個堆，拉勻返黎講啟德根本無你講得咁差
• 啟德兩房破千萬仲有大把市場，你睇吓奧運啲兩房過哂千萬仲有價有市
• 中產有幾可會失業，唔會影響到啟德囉
• 可能只係個別新盤吹大咗，而唔係啟德全區？
• 當大西北都賣緊2萬，全香港唯一市中心新區賣2萬幾，可以點輸？

啟德二手2.5萬呎太離地

雖然有網民覺得，啟德二手呎價的「合理」水平應大約每呎2萬元，如果目前整體呎價水平為2.5萬「真心唔睇好」，這個價位應該是反映有齊都會公園、體育園及商場後嘅價格，總之認為樓價太離地。

上述言論隨即引來更多網民反駁：「啟德每呎賣2萬無可能，話晒都九龍、新樓，元朗都去到2萬，南昌坐底都2.2萬，啟德坊每呎2.6萬相對合理」，但同意啟德樓價升一成已經接近2.8萬元，不禁反問「仲有幾多水位？」

龍譽虎年首宗成交

話雖如此，中原地產陳智欣表示，農曆新年長假過後，市場未有大型新盤開售，累積的購買力繼續流向二手市場，啟德二手交投平穩。

代理指，中原最新促成啟德龍譽虎年首宗二手成交，單位為1A座高層E室，實用面積349平方呎，採兩房間隔，座向北方，享開揚市景，剛以873萬元成交，折合實用呎價25014元。

據了解，原業主於2017年10月以約757萬元購入單位，持貨4年多，現轉手賬面獲利116萬元，單位升值15%。

啟德待批單位涉8,431伙

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，雖然今年新一波疫情爆發，但回顧過去兩年本港一直在疫情陰霾之下，2020年全年新申請預售樓花單位約1.8萬伙，去年更超越2萬伙水平新高，可見發展商積極申請預售樓花。由於樓花由入紙申請至獲批需時，早日申請預售可讓發展商更有彈性作各項部署。

獲批樓花方面，1月份僅2個項目獲批，合共471伙，較去年12月2,188伙按月大跌約78.5%。1月獲批項目包括及九龍延坪道9號第1期(332伙)及沙田多石街33號第2期(139伙)。

由於1月新申請數目遠高於獲批單位數目，導致今年1月底累積待批預售樓花單位升至24,193伙，按月大幅增加約37.7%，並創自2002年7月後約19年半新高。

此批待批單位中，啟德共涉及8,431個單位，佔約34.8%，為各區最多；其次為屯門，錄6,163伙，佔約25.5%；將軍澳錄1,880伙，佔約7.8%；大埔錄1,871伙，佔約7.7%。

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