買大改二手樓須留神 做好驗樓免影響按揭批核︳陳永鍵專欄

相對一手樓驗樓，主要為安排發展商執漏；二手樓驗樓可能較為複雜。由於單位裝修五花八門，更有需要進行驗樓，有些原業主可能曾作間隔改動、更改開放式廚房等，都是常見的裝修改動。
很多時買家可能會被單位的裝修外觀吸引，或以為單位有所改動實屬平常，未有深究。
其實經改動過的單位，可能潛在一定風險，改動主力牆或許相對容易觀察，只要用圖則比對研究即可發現問題。
不過，當中或隱藏更多問題，可能需要驗樓師進行檢驗，才可以知道在漂亮的裝修下，有沒有隱藏「伏位」。

單位改動要合規

這除了關乎單位改動是否合規外，亦影響日後居住環境是否妥當安心。

另一方面，銀行對於曾經改動的單位都較為審慎，必要時甚至會派員上門視察，才會考慮是否批出按揭。
一般來說，輕微改動未必會影響銀行決定，或者有機會獲銀行提供較彈性的處理方法；但如果是較大的改動就未必如此理想。
例如有個案試過遇上二手樓因為廚廁對調，而導致銀行拒批按揭。
在現時按揭塞車的情況下，如果買家不知就裡買入大幅改動的單位，不但可能會導致審批時間拖得更長，亦可能最終會被拒批，這點二手樓買家必須注意。

購買村屋更須驗得仔細

而對二手樓買家來說，尤其是村屋買家更須小心，畢竟村屋容易有僭建問題。
銀行批出按揭前都會派人視察，如果村屋涉及僭建，銀行將會計算重置費，有關費用可能會在貸款額中扣減。

若擔心不懂分辨屋內購建物是否屬於僭建，可以找驗樓師幫忙檢驗。
買樓畢竟是大支出，大多業主都願意花錢買安心。
不過，目前香港沒有「驗樓師」一項專業資格或牌照，但仍然有許多具備必要知識的專業人士可以聘請，例如是註冊工程師、建築師、測量師或香港工程監親學會的註冊成員。
然而，因為現時未有法例規管驗樓的程序及標準，因此每個驗樓師的手法，所用儀器及標準未必一樣。筆者建議，業主須找信譽良好的專業人士進行驗樓。