香港人「供樓供半世」？父母借仔女「過橋」做擔保延長年期：唔想供足三代！

如何選擇最合適自己的供樓年期？大部份銀行最短的按揭貸款年期為5年，最長則是30年。而借款人亦可根據人齡、樓齡、利息、每月供款及壓力測試等幾項因素而去決定最合適的貸款年期，以下將詳細說明。

樓齡／人齡

大部份銀行沿用「75減樓齡/人齡」來計算最高按揭年期，並以較低者為準。假設A先生40歲，購入樓齡50年的物業，最高按揭成數為75-50=25年。

樓齡無法改變，但人齡卻有可能因增加較年輕擔保人而降低。

假設B先生60歲，購入樓齡20年的物業，本應最高按揭成數只有75-60=15年，但如B先生的20歲女兒作擔保人，而女兒的每月收入大於每月按揭供款，按揭年期便有機會以女兒年齡計算，最長可增至30年。

利息

年期越長，利息越多。假設貸款額500萬元，承造20年及30年的供款年期，以實際按息1.4厘計算，20年的全期利息逾73萬，30年的全期利息更逾112萬，兩者相差39萬或53%！

不過，全期利息只供參考，因利息除了根據年期，亦會根據拆息（Hibor）、最優惠利率（P）而有所改變。如未來遇上加息周期，利息將有機會大幅上升。

每月供款／壓力測試

借款人當然想縮短貸款年期，以盡量減少利息開支。但年期越長，每月供款自然減少，更有利通過壓力測試。

以首置客為例，供款佔入息比率及壓力測試基準分別為50%/60%，即每$10,000元收入，每月供款不可超過$5,000及$6,000。如每月供款超過此水平，拉長年期亦是其中一個較易通過入息基準的方法。

因此，借款人可根據自身條件，選擇較長的按揭年期以便更易通過入息審查，或選擇較短的按揭年期以節省更多利息開支。

另外，借款人亦可在轉按時，配合自身需要增加或減少按揭年期，筆者亦建議借款人不要借盡，預留按揭年期作緩衝。

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