首次置業懶人包 新手必睇首置按揭申請優惠比較 9成按揭壓力測試及最佳供款年期

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根據最新的按揭保險措施，首次置業者購買價值1,000萬港元以下的現樓住宅單位，可獲得高達九成的按揭貸款。而對於價值介於1,000萬至1,125萬港元之間的物業，則可獲得八至九成的按揭貸款（貸款上限為900萬港元）。自2023年9月起實施的放寬按揭保險措施意味著，無論是購買現貨物業還是樓花，以及是否選擇全數付款或按揭支付，首置人士都有資格申請九成按揭貸款，即使物業價值為1,000萬港元。

2024最新：金管局宣布暫停壓力測試要求

自2月28日起，銀行不再要求對於新簽訂臨時買賣合約的物業交易，進行按息加2%的壓力測試。這意味著，從這天開始進行的物業交易將不再受到這項測試的影響。不過，申請人仍需要通過供款佔入息比率（DSR）才有可能獲得按揭批准。

甚麼是供款佔入息比率（DSR）？

供款佔入息比率（DSR）是銀行對申請人基本入息的要求。按照這項要求，每月總供款金額不得超過申請人入息的50%。舉例來說，如果月入為40,000港元，每月按揭供款不得超過20,000港元，以確保其符合相關要求。對於第二套房按揭或非自用物業按揭，供款佔入息比率上限被調整至40%。

《2024/25財政預算案》於公布後，引起了廣泛關注。根據該預算案，自2024年2月28日起，所有辣稅均將全面取消。這包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅從價印花稅（NRSD）。對於擁有300萬港元或以下價值的物業的買家，無論是炒家、境外客、公司客還是非首置客，都只需支付100港元的印花稅。

經調整後買賣或轉讓住宅及非住宅物業須繳付的從價印花稅（第2標準稅率）稅階（包括特別寬減）

甚麼是首次置業？

在銀行或按證公司角度，首次置業是指未持有任何香港住宅物業，不論是過去從未置業的人士，還是已經賣樓人士，或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」，只要現時手上沒有住宅物業，也符合首次置業的定義。不過如果打算選擇居屋一類資助房屋，房委會等部門對首置定義會更會嚴謹。

有專家提醒，首置者除要預備首期資金外，亦須預留多一些金額去應付首期以外的開支。而銀行批核高成數按揭考慮眾多因素，另要增加個人借貸力、縮短供款期及節省利息開支，上車才不是夢。

真首置？假首置？

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，目前首置買家分兩類人士：

• 第一類是從未擁有過物業，首次買樓而物業是作自住用途者，稱為「真首置」
• 第二類是曾經與其他人士共同擁有物業，最後以近親轉讓或其他方法甩名，而回復首置身分，銀行也當為首置人士，惟實際上為「假首置」

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首次置業三大優勢

曹德明提及，兩類首置買家在購買物業時，均享有三大優勢。首先，可買物業種類較多，除買私樓外，亦可考慮參與居屋、白居二巿場。其次，金管局對按揭成數有限制，而首置人士自住物業貸款，最高可申請90%按揭，僅須付一成首期便可上車。

假設所買的物業樓價為400萬元，理論上須付15%從價印花稅，即60萬元。惟首置而自住用途的買家，則僅須繳付樓價的2.25%印花稅（90,000元），慳稅達51萬元。買樓時未必一次過付清，就要向銀行借按揭貸款。一般可選用銀行同業拆息按揭（H按）或最優惠利率按揭（P按） 。「H按」是以銀行同業拆息（HIBOR）為計算利率的基礎，銀行提供的按揭計劃為「H + X厘」。

詳情可參考稅務局印花稅收費表

H按計算方法及好處

舉例說，以一個月HIBOR為2.22厘，以市場最抵的按揭計劃H+1.23厘計算，原H按為3.45厘。不過，由於H按息率有機會急速抽升，銀行通常設有「鎖息上限」作「封頂位」，故實際H按息率或只需2.375厘或2.475厘。而P按則為「P – X厘」，部分銀行提供的P按約2.625厘，申請人可享受超過1厘的息差優惠。

逾九成業主用H按

根據金融管理局的數據顯示，目前逾九成業主，選用H按計劃。曹德明指由於H按有封頂息率作保護，大部分買樓客敘造按揭時大多會選H按，以節省利息支出。「除非預期香港加息步伐加快，令H及P利率扯高，前幾年試過P rate飆高至8厘，H按封頂息率較P按高，選擇前者就不著數。」另外，在供款方式方面，可選定息、浮息按揭或定額供款。

定息按揭：

曹德明表示，現時銀行較少推定息計劃。定息按揭非全期定息，主要為貸款期首一至三年，其後便會變回浮息按揭。當巿場現利率上升週期，例如美國處加息週期，本港又跟隨，便有一半貸款人士會選擇定息計劃，以避過風險。惟一般定息期愈長，其利率也愈高，借貸人宜小心計算整體季利息支出。

浮息按揭：

現時大部分以浮息計劃為主，即隨息率改變，每月供款額不同。當處於低息環境時，選擇浮息計劃的好處，是利率下跌，每月繳付給借貸機構的利息會較少。

定額供款：

另外，首置又是固定收入人士，可跟銀行商討採取每月定額供款計劃，償還貸款。曹德明指，定額供款的好處，是每月供款有預算，銀行會在貸款人在申請按揭貸款時，以即日利息及貸款年期，去計算每月固定還款金額。但要留意的是，供款年期或不能用最長30年，只可選擇約25年期。因為當利息上升時，銀行可將供款期，由25年延長至30年期，下一步才調整供款額。

最佳供款期25年

現時本港最長供款年期上限是30年，雖然借到盡而拖長年期的槓桿較大，可令供款壓力減少。但曹德明認為，根據經絡按揭息率指數（MMI）顯示，過去本港處十年低息期，按息水平約2.65厘，預期未來數年亦在這低水平上落，故以按揭年期短較佳。

他指貸款人要做好風險管理，建議最佳供款年期為25年，因可自製「保險掣」。當貸款人未來遇到資金周轉不靈、想轉按或增加現金流作生活額外開支時，亦可向銀行提出延長供款期的要求。另部分資金較鬆動的業主，亦想提早供滿一層樓，然後再供多一層。

想提早供款期亦有辦法，可在銀行的罰息期（大部分為兩至三年）外，每隔幾年投放一筆資金還款，以避過罰息期內，須繳付的額外手續費。「只要儲夠一筆錢，便在罰息期外一筆過投入，達到即時扣減貸款本金的效果。即時慳利息，可令供款期縮短。本來要供25年，可能縮短供至20年已供完。」

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首置買樓要付哪些費用

實際上，上車需要準備多少資金呢？

曹德明指出，敘造高成數按揭者，手上的現金流只能預備一筆首期仍不足夠。因為除了首期外，其他支出尚包括經紀佣金、印花稅、按揭保險費、律師費和雜費（見表二）等。以購買400萬元物業為例，除40萬元的一成首期外，另有約17.4萬元的按揭保險費，以及約14萬元的其他支出。

不過，曹德明說，按揭證券保險公司收取的按揭保險費，其實可向銀行借貸。以30年供款期造浮息按揭為例，一次付清保險費為佔貸款額的4.35%。此筆費用可計入按揭貸款內，部分銀行更提供折扣優惠，變相慳更多。

他提及，按揭保費亦可選擇毋須借貸，而採取每年支付保險費形式。「但因為要年年續保，供多三至四年貴過一次付清，所以好少人會用，故建議以一次付清的方式，較節省費用。」曹德明說。

首置基本開支（首期、按揭保險費、經紀佣金、印花稅、律師費、雜費）

曹德明提醒，部分貸款人未必獲銀行批核按揭，除有破產紀錄外，最常見的小毛病，是忽略過往有信用卡、手機號碼轉台時的電訊服務商等的尾數未找清，因而會影響信貸評分。當清理好負債後，信貸狀況便會變好。曹德明建議，若計劃借樓按，可考慮申請按揭成功後才轉工；又或在返新工過了三個月試用期後，才申請樓按較穩定。

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