銀行按揭回贈逾2.3% 創新高、加息周期轉按|賺回贈有著數?(附個案分析)
亦有銀行則主打回贈優惠,部分銀行未計按揭回贈的部分,已經有貸款額逾2.3%的現金回贈,而大額貸款或連同綠色按揭優惠,部分回贈高達2.5%,創有紀錄以來的新高。
過去不少業主,每兩年一過罰息期便轉按賺回贈,以達至免息供樓的效果,到底於加息周期下,「免息供樓法」是否仍然可行呢?
轉按個案分析
參考2年前的H按息率普遍的鎖息上限為P-2.75%(P =5.875%),即現時實際按息為3.125%,500萬元貸款額,年期30年的話,每月供款約為2.1萬元。
在供款兩年後轉按,尚餘貸款額約為480萬元,假設不拉長年期,用餘下28年期去計,現時大型銀行二手樓實際按息為3.625%,每月供款約為2.28萬元,每月供款較轉按前多了近1,400元,但卻可以賺到貸款額2.3%或更多的現金回贈,即有至少11.5萬元。
扣除首年供款增加的部分及律師費等雜費開支,預計仍有逾9萬元回贈「落袋」,足以抵鎖至少半年的供款利息開支,仍可說是一個抗加息的妙法(見圖表)。
同時,如未來銀行同業拆息(HIBOR) 回落至鎖息上限以下的話,每月供款增加未必如上述例子般多。
上述例子是參考了個別大型銀行的二手物業按揭優惠作計算,現時有部分銀行或能提供更低息率及更高回贈的「期間限定」優惠,要視乎貸款額及申請人的情況而定。
而留意銀行網上牌價
另一個要留意的是現時有部分銀行網上牌價,並不顯示「快閃」的優惠計劃,亦有部分銀行針對不同物業類型,有不同的息率及優惠,例如大型銀行一手按揭息率較二手為低。
更有部分銀行會因應其他銀行的offer而調整優惠,沒有「格價」或只申請一家銀行,未必能取得最優惠的條款及計劃。
建議於加息周期,銀行按揭產品變動特別大的時間,找專業人士協助,可省卻自行計算及格價的時間及心力。
(圖表) 例子: 貸款額500萬元,年期30年。
轉按前 | 2年後轉按* | |
3.125%
鎖息上限P-2.75% (P=5.875%) |
3.625%
P-2.25% (P=5.875%) |
|
月供 | $21,418.80 | $22,802.60 |
較原供款
( 12個月計) |
$1,383.80 X 12 =
$16,605.60 |
|
壓力測試下
家庭入息 |
$47,316.00 | $47,971.40 |
銀行現金回贈
2.3% |
$115,000.00 | |
扣除首年供款差距後 | $98,394.40 | |
首年利息開支 | $179,700.00 |
*以原有餘下貸款額約480萬元及年期28年計算。
以上資料只供參考,一切以銀行/貸款機構批核為準。
免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。