銀主盤數量超金融海嘯水平 資深炒家去槓桿自救︳陳永鍵專欄

早前不少傳媒均有報道，在這段樓市調整期中，銀主盤數目不斷上升。
近期銀主盤更連升三個月，數量達344間，已超過2008年金融海嘯的水平，當中不少個案均為財務公司或涉加按而爆煲的個案。

業主資不抵債無法供樓

雖然每個爆煲個案背後的經過有別，但總括而言，亦可一言撇之，就是資不抵債，供不起樓。
至於出現這樣情況的原因亦不難理解，皆因過往樓價長年累升，幾乎所有業主都能享受樓價升幅的紅利。
在資產價值提升後，有業主會選擇加按或轉按套現，將升幅帶來的資金重新投入樓市，購買其他物業，一開二、二開三，從而累積多個物業在手。
在利率持續低水平及經濟向好情況下，要做到以租養供並非困難的事，如是者便造就一批人士，成功靠槓桿樓市而致富。

筆者近期亦遇到一些個案，陳先生（化名）有多年投資樓市經驗，透過多次買賣物業隨後再槓桿，多年來持續入市，手上已累積多個物業，惟所有物業都是未供滿狀態。
猶幸物業整體按揭成數不高，即使加息過後每月供款增加，但仍然能夠勉強做到以租養供。
不過，陳先生年紀已不輕，退休之期指日可待，可以較準確地預算退休一刻的資產數目，例如退休金、強積金（MPF）、儲蓄等，始發現這些資金，都不足以填補目前的所有物業合計的負債總額。
更令他憂心的是，有部分物業是在樓價高位時期買入，賬面已貶值不少。
假如樓價再進一步下跌，或者退休前仍未有起色，分分鐘最後不但到老一場空，甚至破產收場。

如果在退休前遇上大變故，遭銀行Call Loan的話，情況就更令他措手不及。
對於這種情況，筆者建議陳先生應盡早制定穩健的理財計劃，盡量保持一定現金流以應付突發情況，同時亦應該審視手上的按揭情況，嘗試減少負債規模。

將貶值最急資產脫手

例如把一些貶值最急、最深或自覺價值相對不高的物業及早脫手，避免樓價跌幅再擴大，而造成債務進一步失衡的情況。
如果物業已淪為負資產，就看虧蝕水平到哪個地步。
如果只是輕微虧損，尚可以等待減息開始後，趁樓價反彈時脫手；但如果是已錄大幅虧損，就只能期望在反彈後一段時間，在盡量減少損失下將它放售，至於優質資產是可以留起來。

說到底，買樓或投資最重要都是要做好風險管理，別讓一廂情願的心態，最終害到自己。