避免墮天仙局陷阱 銀主盤是另類選擇︳陳永鍵專欄

現時市場上銀主盤累積數量超過300個，總值超過35億元，這個數字水平驟眼看似乎不多，實際上已超越2008年金融海嘯水平。
剛巧較早前市場出現一宗被稱為「天仙局」的特別成交個案，買家遇上的買樓陷阱實在難以提防。
倘若買家為求穩陣想順利完成交易，除了購買一手樓外，銀主盤或許是另一個較另類的選擇。
市場早前揭發一宗「天仙局」個案，不少人討論有關個案時，都發現相關的陷阱，實在非常難避免。

訂金在貼近成交日時放款

畢竟買家首次查冊時，確實未有發現賣家有其他債務問題，要進一步深入查證賣家是否有隱藏債務，或預測對方短期內會不會有其他債務出現是非常困難，不想交易觸礁其中一個方法，就是嘗試安排將訂金在貼近成交日時放款，但要找到願意配合的賣家並不容易。

總括而言，風險主要在於賣家在交易過程中有沒有隱藏債務，或有沒有其他另類的操作，繼而影響成交進行。
相對之下，買銀主盤並不用擔心，賣家是否還有其他隱藏債務會突然出現而影響交易，而買家一般亦毋須要為原業主承擔債務，可能只是需要為原業主支付未繳交的管理費或水電費等，這方面是有一定的額外支出。
不過銀主盤一般較市價有所折讓，因此這個因素某程度上，並非不可接受的缺點。

留意有否被釘契­

當然，買家在購買銀主盤時，特別是財仔盤時，要留意賣家有沒有因為欠債而被釘契。如果物業已被釘契，就應該避之則吉。
假如單位業權方面並不複雜，例如不涉及半契樓或缺契樓，其實銀主盤風險並非真的很高。

申請按揭方面，一般「正常」的銀主盤，買家同樣可以申請高成數按揭的，與購買普通二手樓並沒有分別，因此不需要擔心銀主盤難承造按揭而卻步。
銀主盤雖然有機會可以迴避買二手樓的個別陷阱，但確實亦存在一定風險，除了上述的釘契、業權不完整的情況外，單位可能存有違規建築或僭建問題，買家需要承擔還原費用。
因此事前必須做足功課，仔細查看單位的情況及買賣條款，以免因小失大。